Comprar una vivienda es uno de los pasos más importantes en la vida de cualquier persona. Pero antes de recoger las llaves, hay un momento decisivo: la firma de la escritura de compraventa y, en su caso, de la hipoteca ante notario.
En este artículo explicamos cómo se preparan ambas escrituras, qué documentación se necesita, qué intervenciones realiza el notario y cómo se coordina con el banco y el comprador, para que todo se desarrolle sin imprevistos.
1. Qué es la escritura pública y por qué es necesaria
La escritura pública es el documento notarial que formaliza la transmisión de la propiedad de un inmueble. Solo mediante escritura pública puede inscribirse la compra en el Registro de la Propiedad, obteniendo así plena seguridad jurídica frente a terceros.
Además, si la compra se financia con un préstamo hipotecario, éste debe necesariamente formalizarse también en escritura pública e inscribirse la hipoteca en el Registro para ser válida y dar plena garantía al banco que presta el dinero.
2. Fases previas: preparación de la escritura
Antes de llegar al día de la firma, el notario y los asesores de las partes realizan una labor de verificación y coordinación esencial:
a) Elección del notario
El comprador tiene derecho a elegir el notario donde se firmará la escritura, tanto en la compraventa como en la hipoteca.
Es importante comunicar esta elección a la inmobiliaria, al vendedor y, si procede, al banco.
b) Envío de la documentación
El notario recibe con antelación toda la documentación necesaria, que suele incluir:
- Título de propiedad del vendedor (la escritura por la que adquirió).
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, para comprobar la titularidad y posibles cargas.
- Certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad, si procede.
- Últimos recibos del IBI y comunidad, para acreditar que el inmueble está al corriente de pago.
- DNI/NIE de las partes y, en caso de sociedades, escrituras y poderes de representación.
- En caso de hipoteca: oferta vinculante del banco (FEIN y FIAE), que reflejan las condiciones financieras del préstamo.
c) Revisión jurídica y fiscal
Los asesores y el notario verifican:
- Que no existan cargas pendientes (hipotecas, embargos, servidumbres…). En caso de que existan, que su cancelación queda asegurada tras la firma.
- Que el inmueble coincide con la realidad física y registral. Esto es una labor de los asesores de las partes, y de éstas mismas, ya que los notarios NO se desplazan al inmueble a verificar su existencia y coincidencia con lo dispuesto en el Registro.
- Que los impuestos y gastos estén correctamente previstos (ITP o IVA, plusvalía, etc.).
- Que el precio y las formas de pago sean trazables y legales.
d) Coordinación con el banco
Cuando existe financiación hipotecaria, el banco remite al notario la documentación de la hipoteca y éste:
- Cita al cliente para la firma del ACTA DE TRANSPARENCIA material, dentro del plazo de los 10 días anteriores a la firma de las escrituras.
- Explica las condiciones del préstamo, intereses, comisiones, cláusulas suelo o de vencimiento anticipado, garantizando que el cliente comprende lo que firmará.
3. La escritura de compraventa: estructura y contenido
La escritura de compraventa refleja con detalle las condiciones de la operación.
Sus apartados principales suelen ser:
- Identificación de las partes (comprador y vendedor).
- Descripción del inmueble, con referencia registral y catastral.
- Título de propiedad del vendedor.
- Manifestación de libre disposición y cargas existentes.
- Precio total y forma de pago.
- Entrega de llaves y posesión.
- Gastos e impuestos, indicando quién asume cada uno (por costumbre, el comprador paga notaría y registro; el vendedor, la plusvalía municipal).
- Declaraciones fiscales y de cumplimiento normativo (prevención de blanqueo, certificaciones energéticas…).
El notario lee íntegramente la escritura ante las partes, se asegura de que todo está claro y de que nadie firma sin comprender lo que acepta.
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4. La escritura de hipoteca: contenido esencial
Si la compra se financia, el mismo día se firma también la escritura de PRÉSTAMO HIPOTECARIO.
El notario incorpora los datos verificados en el acta de transparencia material, ya firmada días antes.
La escritura recoge, entre otros extremos:
- Importe del préstamo y plazo de devolución.
- Tipo de interés, fijo o variable.
- Sistema de amortización y comisiones.
- Garantías hipotecarias, indicando qué finca queda gravada.
- Responsabilidad hipotecaria total.
- Cláusulas financieras especiales, como seguros vinculados, vencimiento anticipado o gastos.
El notario verifica que todas las condiciones coinciden con la oferta vinculante (FEIN) y que no se introducen cambios de última hora.
5. El día de la firma
El día fijado, comprador, vendedor, representantes bancarios y notario se reúnen en la notaría.
Durante el acto:
- El notario identifica a todos los comparecientes y comprueba poderes y representaciones.
- Se procede a la lectura de las escrituras (compraventa y, en su caso, hipoteca).
- Se efectúa el pago del precio, normalmente mediante transferencia o cheque bancario certificado.
- Se entregan las llaves y se da por transmitida la propiedad.
- Las partes firman y el notario autoriza las escrituras con su firma, rúbrica y sello.
- A partir de ese momento, el comprador ya es propietario legal de la vivienda.
6. Trámites posteriores: impuestos y registro
Tras la firma, aún faltan algunos pasos indispensables:
- Si el vendedor es particular, o la vivienda es usada, el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Si el vendedor es una empresa, que vende un solar o una vivienda nueva, se suele aplicar IVA (más Actos Jurídicos Documentados en algunos casos).
- En ambos supuestos, el vendedor debe abonar la plusvalía municipal.
Una vez pagados los impuestos, las escrituras se presentan en el Registro.
Solo entonces el comprador aparece oficialmente como titular registral y el banco como acreedor hipotecario.
El notario expide las copias digitales y en papel, tanto al comprador como a la entidad financiera, que constituyen los títulos de propiedad.
7. Recomendaciones prácticas
- Revisar toda la documentación con un abogado especializado antes de la firma.
- No acudir al notario sin haber recibido la minuta final con tiempo suficiente.
- Comprobar las condiciones de la hipoteca en el acta previa y resolver cualquier duda.
- Solicitar al notario una copia simple electrónica, muy útil para gestiones posteriores.
- Conservar todos los justificantes de pago, pues son esenciales ante Hacienda o en futuras ventas.
8. Conclusión
La preparación de la escritura de una casa y su hipoteca no es un mero trámite, sino una operación jurídica compleja que exige precisión y coordinación entre comprador, vendedor, banco y notaría.
Contar con asesoramiento legal independiente garantiza que la compraventa se realice sin riesgos, con total transparencia y seguridad jurídica.
En AGAVE ABOGADOS acompañamos a nuestros clientes en todo el proceso de compraventa e hipoteca: desde la revisión del contrato y la documentación previa, hasta la coordinación notarial y registral posterior.
Nuestro objetivo es que el comprador firme con plena tranquilidad y con la seguridad de haber tomado la mejor decisión.