El acta de transparencia material es uno de los documentos más importantes del proceso hipotecario en España. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, ningún préstamo hipotecario puede firmarse sin que el notario haya levantado previamente esta acta.
Su finalidad es asegurar que el comprador comprende plenamente las condiciones del préstamo hipotecario, protegiéndolo frente a cláusulas abusivas o falta de información.
En este artículo explicamos qué es, cómo se realiza y qué implica para el comprador. Recuerda que puedes visitar nuestra página de trámite de compraventa.
1. Qué es el acta de transparencia material
Es un documento notarial previo a la firma de la hipoteca.
En él, el notario deja constancia de que el prestatario:
- Ha recibido toda la documentación precontractual exigida por la ley.
- Ha tenido tiempo suficiente (al menos 10 días naturales) para analizarla.
- Ha sido asesorado personalmente por el notario sobre el contenido del contrato.
- Comprende las cláusulas más relevantes del préstamo.
Sin este trámite, el notario no puede autorizar la escritura de préstamo hipotecario.
2. Documentación que debe entregar el banco
Antes de que el comprador acuda a la notaría, la entidad financiera debe remitir a la plataforma notarial los siguientes documentos:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).
- FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).
- Proyecto de contrato del préstamo.
- Simulación de cuotas en diferentes escenarios.
- Información sobre gastos y comisiones.
- Condiciones de seguros vinculados.
- Certificación de haber entregado todo ello al cliente.
El notario comprobará que la documentación está completa y accesible para el cliente.
3. Cita previa y comparecencia ante el notario
Una vez disponible la documentación, el notario cita al prestatario para la firma del acta.
Durante esa comparecencia:
- El comprador se identifica y el notario verifica su libre elección de notaría.
- Se revisa la documentación aportada por el banco.
- El notario explica una por una las cláusulas más importantes (tipo de interés, amortización, comisiones, vencimiento anticipado, gastos, etc.).
- Se realizan preguntas de comprobación para asegurarse de que el cliente ha entendido todos los aspectos esenciales.
El prestatario debe acudir solo, sin representantes del banco, para garantizar su independencia y libertad.
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4. Derechos del prestatario en el acta
Durante este acto, el comprador tiene derecho a:
- Recibir asesoramiento notarial gratuito y personalizado.
- Pedir aclaraciones sobre cualquier cláusula del contrato.
- Solicitar modificaciones al banco antes de la firma definitiva, si detecta condiciones no comprendidas o no acordadas.
- Negarse a firmar el préstamo si considera que no se ajusta a los que quiere.
El notario solo levantará el acta cuando esté plenamente convencido de que el cliente entiende el contrato.
5. Contenido del acta
El acta de transparencia material no incluye el contrato hipotecario en sí, sino las condiciones financieras más importantes y la verificación del cumplimiento del proceso de información y asesoramiento.
Contiene:
- Identificación del prestatario y de la entidad.
- Relación de los documentos entregados.
- Declaración del notario sobre la comprensión del cliente.
- Firma del prestatario.
- Documentos entregados por el Banco al prestatario (FEIN, FIAE, etc…)
El documento queda archivado en la notaría y no genera ningún coste para el cliente.
6. Qué ocurre después
Una vez firmada el acta, el comprador puede firmar la escritura de préstamo hipotecario a partir del día 11 desde que recibió la documentación (el plazo legal mínimo).
No obstante, la cumplimentación del acta de trasparencia no genera obligación al cliente de firmar definitivamente el préstamo hipotecario, pudiendo comunicar al Banco que lo rechaza.
Cuando el préstamo se firma, el notario verifica que las condiciones finales coinciden exactamente con las que se explicaron en el acta.
De este modo, se asegura una contratación transparente, informada y segura.
7. Importancia práctica
Gracias a este trámite, han desaparecido muchas de las prácticas abusivas del pasado: cláusulas suelo, intereses desproporcionados, gastos ocultos o falta de información.
El acta constituye hoy una garantía jurídica fundamental para el comprador.
8. Conclusión
El acta de transparencia material es mucho más que un requisito formal: es la principal herramienta de protección del consumidor hipotecario.
Permite firmar la hipoteca con total conocimiento y confianza, garantizando que el cliente entiende lo que firma y puede decidir libremente.