El contrato de alquiler de vivienda es uno de los acuerdos más frecuentes en el mercado inmobiliario español. Sin embargo, muchos arrendadores e inquilinos lo firman sin conocer con detalle sus derechos y obligaciones, lo que puede dar lugar a conflictos posteriores.
En este artículo repasamos los aspectos más importantes que deben tenerse en cuenta en todo contrato de arrendamiento de vivienda, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), para garantizar una relación equilibrada, segura y conforme a derecho.
1. Naturaleza del contrato y legislación aplicable
El contrato de arrendamiento de vivienda está regulado principalmente por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada en diversas ocasiones, la última de ellas en 2023.
Esta norma diferencia entre:
- Arrendamientos de vivienda habitual, que tienen carácter protegido y están sujetos a prórrogas obligatorias.
- Arrendamientos de uso distinto de vivienda (por ejemplo, locales o alquileres de temporada), con mayor libertad contractual.
Para que se aplique el régimen de vivienda habitual, la finalidad del contrato debe ser satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2. Identificación de las partes y del inmueble
El contrato debe identificar claramente:
- El arrendador (propietario o persona con derecho a alquilar, por ejemplo, el usufructuario).
- El arrendatario (inquilino o usuarios autorizados).
- El inmueble arrendado, incluyendo dirección completa, superficie, referencia catastral y anejos (garaje, trastero, jardín, etc.).
Muy importante comprobar que el arrendador es quien puede realmente alquilar el inmueble (propietario/s, usufructuario etc..) y no un propietario aparente, ya que se realizan no pocas estafas por este medio.
También conviene incorporar una copia del certificado energético y del inventario de muebles o enseres, si la vivienda se alquila amueblada.
3. Duración mínima y prórrogas obligatorias
La duración mínima legal del alquiler de vivienda es de:
- 5 años si el arrendador es persona física.
- 7 años si el arrendador es persona jurídica.
Si se pacta una duración inferior, el contrato se prorroga automáticamente hasta alcanzar esos plazos, salvo que el inquilino manifieste su voluntad de no renovarlo.
Transcurrido ese periodo, el contrato puede prorrogarse anualmente hasta tres años más (prórroga tácita), salvo preaviso de las partes.
4. Renta, fianza y garantías adicionales
El importe del alquiler se fija libremente, pero su actualización solo puede hacerse conforme a lo pactado y, en su defecto, según el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) o el nuevo índice de referencia estatal, cuando entre en vigor.
El arrendador debe entregar recibo o justificante de pago, y no puede exigir más de una mensualidad por adelantado.
Es obligatoria la entrega de una fianza equivalente a una mensualidad de renta, que debe depositarse por el arrendador en el organismo competente de la Comunidad Autónoma (por ejemplo, el IVIMA en Madrid o el INCASÒL en Cataluña).
El arrendador puede pedir otras garantías (aval, depósito adicional o seguro de impago), pero sin superar el equivalente a dos mensualidades de renta, según el artículo 36 LAU.
5. Reparaciones y mantenimiento de la vivienda
Uno de los puntos más conflictivos en los alquileres es quién debe asumir los gastos de conservación.
La LAU establece que:
- El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino.
- El arrendatario debe hacerse cargo de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario (bombillas, grifos, mantenimiento de electrodomésticos, etc.).
Es aconsejable incluir en el contrato un apartado detallado sobre el mantenimiento y conservación, para evitar malentendidos.
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6. Uso, destino y subarriendo
La vivienda debe destinarse exclusivamente a domicilio habitual del arrendatario y su familia.
No puede destinarse a oficina, alojamiento turístico ni subarrendarse sin consentimiento expreso del arrendador.
El subarriendo total de la vivienda está prohibido; el parcial puede autorizarse, pero requiere acuerdo escrito y no puede superar el precio proporcional de la vivienda.
7. Derechos del arrendatario
El inquilino tiene reconocidos diversos derechos, entre ellos:
- Derecho a prórroga legal del contrato hasta el mínimo establecido.
- Derecho de adquisición preferente, es decir, tanteo y retracto si el arrendador decide vender la vivienda.
- Derecho a la devolución de la fianza cuando finaliza el contrato, siempre que no existan daños ni deudas.
- Derecho a recibir la vivienda en condiciones de habitabilidad y seguridad.
Estos derechos no pueden renunciarse anticipadamente, y cualquier cláusula que los elimine se considera nula de pleno derecho.
8. Obligaciones del arrendatario
El inquilino, por su parte, debe:
- Pagar puntualmente la renta y los gastos asumidos (suministros, comunidad, etc.).
- Usar la vivienda de forma diligente, sin alterar su estructura ni destino.
- Permitir las reparaciones necesarias por parte del arrendador.
- Devolver la vivienda en buen estado al finalizar el contrato.
El incumplimiento de estas obligaciones puede motivar resolución del contrato y desahucio.
9. Extinción y recuperación de la vivienda
El contrato puede extinguirse por:
- Finalización del plazo pactado, sin prórroga.
- Mutuo acuerdo entre las partes.
- Incumplimiento contractual grave (impago, cesión no autorizada, daños, etc.).
El arrendador también puede recuperar la vivienda antes del plazo mínimo si la necesita para sí o para familiares de primer grado, siempre que:
- Lo haya pactado expresamente en el contrato, y
- Notifique al inquilino con al menos dos meses de antelación.
Si transcurridos tres meses no la ocupa, el arrendatario tiene derecho a volver a la vivienda o a ser indemnizado.
10. Recomendaciones para un contrato seguro
- Formalizar siempre el contrato por escrito, con todas las condiciones claras.
- Revisar las cláusulas limitativas: duración, actualización, uso, garantías, penalizaciones…
- Conservar copia del contrato y de los justificantes de pago.
- Solicitar asesoramiento legal antes de firmar, especialmente en arrendamientos de larga duración o con avales.
11. Conclusión
El contrato de alquiler de vivienda no debe tomarse a la ligera.
Una redacción adecuada y un conocimiento claro de los derechos y obligaciones de ambas partes evitan conflictos y garantizan la estabilidad del arrendamiento.
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Nuestro objetivo: que cada contrato de alquiler sea seguro, equilibrado y transparente.