Al comprar una vivienda o cualquier otro bien inmueble, uno de los aspectos más importantes a revisar es si está libre de cargas. Las cargas pueden limitar la propiedad o incluso implicar deudas que afecten al comprador.
Por ello, conocer qué tipos de cargas existen y cómo pueden cancelarse es esencial para evitar sorpresas desagradables tras la compra.
En este artículo explicamos cuáles son las cargas más habituales que pueden afectar a un inmueble en España y los procedimientos más comunes para cancelarlas. Recuerda que en Agave Abogados gestionamos todos los trámites legales de compraventa.
1. ¿Qué se entiende por carga en un inmueble?
Se denomina carga a cualquier derecho, gravamen o limitación que afecta a una finca y que reduce la plena propiedad o disponibilidad del titular.
Algunas cargas son de carácter económico, como una hipoteca o un embargo, mientras que otras son de uso o limitación jurídica, como las servidumbres o usufructos.
Las cargas deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad, de manera que pueden consultarse fácilmente mediante una nota simple; siendo éstas las que afectan al comprador de un inmueble que inscribe su compra en el Registro.
2. Principales tipos de cargas que pueden afectar a una vivienda
A continuación, repasamos las cargas más frecuentes que pueden aparecer en la nota simple de un inmueble:
Es la carga más común. Se trata de un derecho real de garantía que se constituye a favor de una entidad bancaria o acreedor, para asegurar el pago de un préstamo o deuda.
Aunque el préstamo esté completamente pagado, la hipoteca no se cancela automáticamente, sino que debe realizarse una cancelación registral expresa.
Cómo cancelarla:
- Solicitar al banco un certificado de deuda cero.
- Firmar una escritura de cancelación de hipoteca ante notario.
- Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad para eliminar la carga.
- Abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600), aunque esté exento.
Los embargos se inscriben cuando existe una deuda pendiente (por ejemplo, con Hacienda, Seguridad Social o por sentencia judicial) y el inmueble queda afecto a su pago.
El embargo no impide vender, pero el comprador podría asumir el riesgo de que se ejecute la carga.
Cómo cancelarlo:
- Si la deuda se paga o se declara prescrita, el juzgado o la Administración emite un mandamiento de cancelación.
- Este documento se lleva al notario o directamente al Registro de la Propiedad, donde se solicita la cancelación registral del embargo.
Las servidumbres imponen una limitación al uso de la finca para beneficio de otra (por ejemplo, derecho de paso, de luces y vistas o de desagüe).
Pueden ser voluntarias o legales y suelen tener carácter permanente si están inscritas.
Cómo cancelarlas:
- Solo pueden suprimirse por acuerdo entre los propietarios de ambas fincas o por extinción del motivo que las originó (por ejemplo, si ya no es necesario el paso).
- El acuerdo debe formalizarse en escritura pública y presentarse en el Registro para cancelar la anotación.
El usufructo otorga a una persona el derecho a usar y disfrutar de la vivienda ajena durante un tiempo o de por vida, mientras que la nuda propiedad pertenece a otra.
Es frecuente en herencias o donaciones a favor de los padres.
Cómo cancelarlo:
- Si el usufructo era vitalicio, se extingue con el fallecimiento del usufructuario, mediante presentación del certificado de defunción.
- Si era temporal, se cancela al vencer el plazo previsto.
- En ambos casos, la cancelación debe inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante instancia o escritura. Y debe liquidarse previamente el Impuesto por la consolidación del dominio.
Se trata de una cláusula que reserva al vendedor el derecho a recuperar el inmueble si el comprador incumple ciertas obligaciones (por ejemplo, no pagar el precio aplazado).
Aunque la deuda esté pagada, la condición resolutoria permanece inscrita hasta su cancelación expresa.
Cómo cancelarla:
- El comprador debe acreditar el pago total del precio aplazado.
- El vendedor firma una escritura de carta de pago y cancelación de condición resolutoria.
- La escritura se presenta en el Registro para eliminar la carga.
Determinados impuestos, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA y AJD, pueden generar una afección legal durante cinco años.
Esto significa que la finca responde de esos impuestos si no fueron correctamente liquidados.
Cómo cancelarla:
- Transcurrido el plazo de prescripción de la Administración (normalmente cinco años), el Registro cancela automáticamente la afección, o puede solicitarse mediante instancia acreditando el tiempo transcurrido. Antes de eso, no puede cancelarse, por lo que se precisa revisar bien las liquidaciones fiscales que se efectuaron, para comprobar su corrección.
3. Cómo saber si una vivienda tiene cargas
Antes de comprar una vivienda, es imprescindible solicitar una nota simple registral actualizada.
En ella figuran todas las cargas, gravámenes, hipotecas, embargos o limitaciones existentes sobre la finca que afectarán al comprador.
Además, conviene revisar los recibos de IBI y comunidad, para comprobar que no hay recibos pendientes o deudas con la comunidad de propietarios que puedan exigirse sobre el inmueble.
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4. Procedimiento general de cancelación de cargas registrales
En la mayoría de los casos, el proceso de cancelación de una carga sigue estos pasos:
- Obtención del documento que acredita la extinción de la carga (carta de pago, certificado, mandamiento judicial, etc.).
- Otorgamiento de escritura pública de cancelación ante notario, cuando sea exigible.
- Pago del impuesto correspondiente (habitualmente modelo 600 de Actos Jurídicos Documentados).
- Presentación en el Registro de la Propiedad para practicar la cancelación.
- Obtención de nueva nota simple donde ya no figure la carga.
5. Importancia de revisar las cargas antes de comprar
Adquirir un inmueble sin comprobar su situación registral puede acarrear graves consecuencias.
Si existen hipotecas o embargos no cancelados, el comprador puede verse afectado por deudas ajenas.
Por eso, lo más recomendable es contar con asesoramiento legal especializado antes de firmar el contrato o la escritura pública.
En AGAVE ABOGADOS revisamos detalladamente la situación jurídica de cada propiedad, identificando las cargas y coordinando su cancelación notarial y registral antes de la compraventa.
De este modo, el cliente compra con total seguridad y tranquilidad.
6. Conclusión
Las cargas inmobiliarias son un aspecto esencial en cualquier compraventa.
Conocer su naturaleza y el procedimiento para cancelarlas evita conflictos y protege al comprador frente a terceros.
Desde hipotecas hasta servidumbres, todas pueden eliminarse siguiendo los cauces legales adecuados y siempre con la intervención de un notario y abogado especializado en derecho inmobiliario.
Si vas a comprar o vender una vivienda, no firmes sin antes comprobar su situación registral.
En AGAVE ABOGADOS te ayudamos a verificar las cargas, tramitar su cancelación y coordinar la escritura notarial con total garantía jurídica.