En este post explicaremos de manera sencilla los principales y más frecuentes tipos de cargas que pueden afectar a un inmueble. Estas cargas son derechos de terceros o gravámenes que limitan el uso, disfrute o disposición del bien inmueble, y que afectan al comprador, el cual se verá afectado por ellas, salvo que puedan cancelarse simultáneamente al acto de compraventa de un inmueble.
Las cargas o limitaciones que afectan a los bienes inmuebles se dividen principalmente en dos grandes categorías: Cargas reales “voluntarias” y limitaciones administrativas o legales.
1. Cargas reales voluntarias
Estas cargas suponen derechos de terceras personas sobre el inmueble derivadas de negocios jurídicos privados, que limitan de alguna manera la propiedad. Si se hallan inscritas en el Registro de la Propiedad serán oponibles a su comprador o adquirente, que se verá obligado a pasar por ellas:
Es una garantía real a favor de un acreedor (por ejemplo, un banco) por el pago de un préstamo. Si no se paga, el inmueble puede ser subastado.
Las hipotecas deben cancelarse simultáneamente a la compra o, al menos, garantizar su próxima cancelación mediante la aplicación de parte del precio al pago de la cantidad adeudada y la retención de una cantidad adicional para los gastos; de modo que el vendedor solo recibirá la diferencia. Todo ello deberá tenerlo presente el comprador del inmueble para ser él quien lo gestione y mantenga bajo su control.
Es el derecho que tiene un antiguo propietario de recuperar la propiedad en caso de cumplirse una condición. Los hechos en que consisten esas condiciones pueden ser infinitos; pero los más frecuentes tienen que ver con obligaciones de hacer: No pagar un precio aplazado del inmueble, no destinar el inmueble a una finalidad determinada, etc.
Al comprar un inmueble el comprador debe asegurarse de que la condición no se ha cumplido ni va a cumplirse, ya que de lo contrario perdería la propiedad. También es posible gestionar su cancelación registral en diversas formas.
Derechos que tiene una persona u otra finca sobre el bien inmueble (por ejemplo, derecho de paso, derecho de mantener determinadas instalaciones como antenas, placas, carteles, servidumbre de luces, vistas, etc.).
En la compraventa del inmueble hay que tenerlas en cuenta, y estudiarlas bien, ya que el comprador se verá afectado por ellas.
Derecho de una persona a usar y disfrutar del inmueble percibiendo también los rendimientos económicos, normalmente con carácter vitalicio.
Para que el usufructo quede cancelado habrá que esperar al fallecimiento del usufructuario, a no ser que sea uno de los firmantes de la compraventa o renuncie a el en adecuada forma.
Son medidas cautelares acordadas judicialmente (también por la Agencia Tributaria o la Seguridad Social) para asegurar una deuda. Al igual que la hipoteca, pueden conducir a la subasta del inmueble; por lo que hay que asegurarse de su correcta “desactivación” de manera simultánea a la compra de la propiedad, solicitando la correspondiente información del órganismo que lo ordenó, reteniendo parte del precio y aplicándolo al pago de lo adeudado para obtener el correspondiente mandamiento cancelatorio.
Aunque es poco común hoy en día, es una carga que implica el pago periódico de una cantidad de la que responde el inmueble. Suelen estar desactivadas de facto y es posible cancelarlas por instancia del adquirente.
Si hay un contrato de alquiler de vivienda o local, o un arrendamiento rústico, el comprador del inmueble debe respetarlo por el plazo legal que en cada caso le quede al arrendatario. Si el arrendamiento está inscrito, deberá respetarlo por todo el plazo que se haya pactado en el contrato.
Por eso es indispensable asegurarse antes de comprar de la inexistencia de alquileres o arrendamientos.
2. Cargas legales o administrativas
Son derechos de terceros que derivan directamente de la Ley, y por eso afectan al comprador del inmueble, aunque No estén inscritas en el Registro:
- Limitaciones urbanísticas: Normativas del Ayuntamiento que impiden, por ejemplo, construir más pisos o cambiar el uso del inmueble.
- Deudas con la comunidad de propietarios: Si hay cuotas pendientes, el nuevo dueño podría verse afectado hasta cierto límite.
- Deudas y afecciones fiscales: Impuestos impagados como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) pueden arrastrar al nuevo propietario a pagar ciertas responsabilidades.
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¿Por qué es importante conocerlas?
Como hemos indicado, todas estas limitaciones del a propiedad y derechos de terceros afectarán al nuevo propietario si subsisten en el momento de su adquisición. Antes de comprar un inmueble, es fundamental pedir una nota simple registral para saber si hay alguna carga. También conviene revisar con un abogado que todo esté en regla y, en caso de tener alguna de estas cargas, gestionar adecuadamente su cancelación para que el comprador no se vea afectado.
En AGAVE ABOGADOS somos expertos en el asesoramiento jurídico con ocasión de la COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE para gestionar la efectiva cancelación de hipotecas, embargos, condiciones resolutorias y otros derechos de terceros que pueden afectar al comprador. El momento adecuado para verificarlo en al firmar el llamado CONTRATO DE ARRAS, dado el carácter obligatorio que tiene para las partes.