La cancelación registral de una hipoteca es un procedimiento esencial cuando se ha terminado de pagar un préstamo hipotecario. Aunque muchos propietarios piensan que la hipoteca desaparece automáticamente al liquidar la deuda, la realidad es que sigue inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que se lleven a cabo los trámites correspondientes. En este artículo, explicaremos en detalle el proceso para cancelar registralmente una hipoteca y evitar problemas en el futuro.
¿Por qué es importante cancelar registralmente una hipoteca?
Aunque hayas pagado la totalidad del préstamo hipotecario, la hipoteca seguirá apareciendo en el Registro de la Propiedad como una carga sobre tu vivienda hasta que el acreedor (normalmente un Banco) preste formal y fehacientemente su consentimiento para la eliminación.
¿Qué pasa si no cancelo la hipoteca en el Registro de la Propiedad?
Si decides no cancelar registralmente la hipoteca, la carga hipotecaria seguirá figurando en el Registro de la Propiedad. Esto puede generar complicaciones si deseas vender la vivienda o solicitar otro préstamo con garantía hipotecaria ya que los compradores o entidades financieras verán que la vivienda aún tiene una hipoteca pendiente.
Esto último es particularmente importante, porque aunque el préstamo esté pagado la cancelación hipotecaria será tramitada obligatoriamente por el banco del comprador, o el que te conceda la nueva financiación, los cuales tomarán el control de la misma con el fin de asegurarse que se realiza, pero acudiendo a sus propias gestorías y notarios, lo que, como veremos, duplica o triplica los costes.
Además, si la hipoteca no se cancela y han pasado varios años, aunque los bancos se fusionan siempre unos con otros, puede ser más difícil realizar las oportunas comprobaciones y obtener la documentación necesaria.
Pasos para la cancelación registral de una hipoteca
El proceso para cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad consta de varios pasos, los cuales explicaremos a continuación:
Lo primero que debes hacer es acudir a la entidad bancaria con la que contrataste el préstamo hipotecario y solicitar el Certificado de Deuda Cero. Este documento acredita que la deuda ha sido completamente liquidada y que el banco no tiene ninguna reclamación pendiente sobre la hipoteca.
Las entidades bancarias suelen emitir este certificado de manera gratuita, aunque algunas pueden cobrar una pequeña comisión administrativa, que el Banco de España ha considerado ilegal.
Una vez que tengas el Certificado de Deuda Cero, el siguiente paso es formalizar la Escritura de Cancelación de Hipoteca en un Notario. En este acto notarial, un representante del banco firmará la escritura declarando que la deuda ha sido pagada y que la hipoteca queda extinguida.
Normalmente, el banco no acude a la notaría que tu hayas elegido, sino que introduce la solicitud de cancelación en su propio “circuito” remitiéndola a la gestoría y notario con el que trabaja, lo que encarece sensiblemente el coste total, llegando a duplicarlo o triplicarlo. Por eso es importante seguir las instrucciones que luego veremos.
La cancelación de la hipoteca está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), aunque en la mayoría de las comunidades autónomas su tipo impositivo es del 0%, lo que significa que no tendrás que pagar nada.
Sin embargo, es obligatorio presentar el modelo correspondiente en la Delegación de Hacienda de tu comunidad autónoma para justificar la exención del impuesto. Dependiendo de la comunidad, este trámite se realiza a través del modelo 600 u otro formulario específico.
El paso final es llevar la Escritura de Cancelación de Hipoteca al Registro de la Propiedad donde está inscrita la vivienda o inmueble. Allí, se solicitará la cancelación registral de la hipoteca, eliminándola formalmente de los antecedentes del inmueble.
Una vez realizado el trámite en el Registro de la Propiedad, es recomendable solicitar una NOTA SIMPLE para verificar que la hipoteca ha sido eliminada correctamente. Esto te permitirá asegurarte de que no queda ninguna carga pendiente en la vivienda.
¿Cuánto cuesta cancelar registralmente una hipoteca?
Los costes pueden variar dependiendo de diversos factores, como la cuantía del préstamo que se garantizó con la hipoteca, número de fincas hipotecadas, y sobre todo, los intermediarios que aparezcan en la operación de cancelación.
Digamos que en términos generales, los gastos de cancelación de una hipoteca en garantía de un préstamo de 150.000€, incluyen:
- Notaría: Entre 215 y 350 €, dependiendo del notario elegido.
- Registro de la Propiedad: Unos 150€ euros.
- Gestoría (opcional): Si te ves obligado a realizar el trámite a través de gestoría puede añadir 250 o 300 € adicionales…
En definitiva, el coste de cancelar registralmente la hipoteca del ejemplo puede oscilar de 375€ a 800 €, dependiendo de si gestionas el proceso por tu cuenta, o un banco o comprador toma el control de la cancelación a través de una gestoría…
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¿Cuándo me veo obligado a que la cancelación la realice una gestoría que yo no he elegido?
Esto es algo que ocurre frecuentemente con un tremendo incremento de costes y retención de altas provisiones de fondos; los casos más frecuentes son:
- Solicitar a nuestro Banco la que se ocupe de cancelar la hipoteca: Tu banco lo encomendará a la gestoría u oficina en que tiene externalizada esta función, que cobrará sus honorarios y acudirá al notario de su elección.
- Vender la casa a un comprador con financiación bancaria: El banco del comprador retendrá obligatoriamente una parte del precio para pagar todos los costes con intervención de su gestoría y notario.
- Pedir una nueva hipoteca: El banco que te financie te obligará a firmar y realizar una provisión de fondos para pagar todos los costes de cancelación con intervención de su gestoría y notario.
Conclusión
Cancelar registralmente una hipoteca es un trámite necesario para eliminar la carga hipotecaria de tu propiedad. Aunque el proceso implica algunos costos y gestiones, hacerlo a tiempo evitará problemas y altos costes en el futuro, especialmente si planeas vender tu vivienda o solicitar otro crédito.
Si quieres ahorrar dinero, puedes realizar todos los trámites por tu cuenta siguiendo los pasos indicados. Sin embargo, te va a resultar complicado encontrar apoderados del banco que quieran firmar la escritura, y notarías que te apliquen todos los descuentos. Después tendrás que ocuparte personalmente de liquidar el Impuesto e inscribir en el Registro de la Propiedad. Por eso te recomendamos contratar a AGAVE ABOGADOS para gestionar todo el proceso de CANCELACIÓN DE TU HIPOTECA, ya que disponemos de apoderados de casi todas las entidades, notarías con todos los descuentos, y realizamos todos los trámites por un coste de 100€ + IVA.