Cuando finalizas el pago de tu hipoteca, es fácil pensar que el proceso ha concluido. Sin embargo, aunque hayas saldado la deuda con el banco, la hipoteca seguirá figurando como una carga en el Registro de la Propiedad. Este detalle puede generar problemas en el futuro, especialmente si deseas vender la propiedad o solicitar un nuevo préstamo.
En este artículo, exploraremos cómo evitar la duplicidad de gastos al realizar la cancelación registral de tu hipoteca, un trámite necesario para liberar tu inmueble de cualquier gravamen y garantizar su plena disponibilidad.
¿Por qué conviene cancelar la hipoteca una vez pagada? Ahorra dinero y evita complicaciones
Cuando terminas de pagar tu préstamo hipotecario, puedes pensar que ya no tienes nada más que hacer con el banco ni con tu vivienda. Sin embargo, la hipoteca sigue existiendo en el Registro de la Propiedad, y si no la cancelas oficialmente, puede darte problemas en el futuro, sobre todo si piensas vender tu inmueble.
En este artículo te explicamos por qué es recomendable cancelar la hipoteca registral cuanto antes, qué ahorro supone y cómo hacerlo de forma sencilla.
¿Qué significa cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad?
La mayoría de propietarios cree que, al liquidar la última cuota del préstamo hipotecario, la hipoteca desaparece. Pero eso no es así desde el punto de vista legal. La hipoteca sigue inscrita como carga en el Registro de la Propiedad, y es responsabilidad del propietario eliminarla mediante un proceso llamado cancelación registral de hipoteca.
Este trámite no es automático. Debes:
- Solicitar un certificado de deuda cero al banco.
- Firmar una escritura de cancelación ante notario.
- Presentarla en el Registro de la Propiedad.
- Liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (normalmente al 0%).
¿Qué pasa si no cancelas la hipoteca registralmente?
No cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad puede traer consecuencias en el futuro, especialmente si decides vender el inmueble:
- El inmueble aparecerá con cargas registrales, aunque ya esté pagado.
- El comprador puede rechazar la operación o pedirte que lo soluciones antes de firmar.
- Con ocasión de la venta del inmueble puedes verte obligado a hacer la cancelación con urgencia; y si el comprador financia con préstamo hipotecario, te verás obligado a encomendarla a la gestoría del banco de tu comprador, lo que normalmente implica pagar mucho más en servicios notariales, registrales y gestorías de las que eres un cliente “cautivo”. Todo ello se pagará con tu dinero, mediante una importante provisión de fondos que te retendrán del precio a recibir.
- Si necesitas pedir otra hipoteca, el proceso es idéntico al caso anterior, ya que tu banco te obligará a utilizar su circuito para cancelar la anterior.
Además, aunque la hipoteca se puede cancelar de oficio por el Registro pasados 20 años desde el último vencimiento, esperar dos décadas no suele ser viable ni recomendable.
Ventajas de cancelar la hipoteca con antelación
Tener tu propiedad libre de cargas inscritas te permite operar con tranquilidad. Puedes vender, alquilar o hipotecar nuevamente el inmueble sin obstáculos legales.
Los compradores valoran que la vivienda esté limpia desde el punto de vista registral. Si en la nota simple no aparece una hipoteca cancelada, el proceso de venta será mucho más ágil y transparente.
Cancelar la hipoteca por tu cuenta con antelación puede costar entre 150 y 300 euros. Si lo dejas para el momento de la venta y te imponen la gestoría del banco del comprador, el precio puede subir a más de 500 euros.
Además, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para la cancelación de hipoteca suele tener un tipo impositivo del 0%, aunque es obligatorio presentarlo.
Cuando dejas la cancelación para el último momento, suele implicar:
- Gestorías impuestas por el banco del comprador o por tu propio banco con tarifas altas.
- Recargos por trámites urgentes en notaría o Registro.
- Posibles demoras que pueden frustrar la compraventa.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca?
Cancelar la hipoteca por tu cuenta no es costoso, especialmente si no necesitas servicios externos. Estos son los principales gastos aproximados:
- Certificado de deuda cero: Gratuito.
- Notaría (escritura de cancelación): Depende de la cuantía del préstamo. En casos “normales” entre 60 y 180 €.
- Registro de la Propiedad: unos 120 €.
- Gestión del modelo 600 (Impuesto AJD): Gratuito si lo haces tú, o unos 30 € con gestoría.
Total estimado por tu cuenta: 250 a 300 €
Total estimado en circuito bancario o en urgencia: 500-600 €
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¿Puedo cancelar la hipoteca, aunque no venda la casa?
Sí. De hecho, lo recomendable es hacerlo justo después de terminar de pagarla, aunque no tengas planes de vender. Así evitarás problemas a futuro y tendrás tu inmueble completamente libre de cargas.
Recuerda que una vivienda con hipoteca inscrita no se considera libre, aunque no exista deuda real. Esto puede afectarte no solo en ventas, sino también si heredas, donas o haces cualquier operación jurídica con el inmueble.
Conclusión: cancelar la hipoteca a tiempo es ahorrar y prevenir
Cancelar la hipoteca registral no es obligatorio, pero sí es una decisión inteligente. Cuanto antes lo hagas, menos te costará y menos dolores de cabeza tendrás en el futuro. Si esperas a tener una operación en marcha (como vender o refinanciar), puedes encontrarte con costes altos, demoras innecesarias o incluso perder una oportunidad de negocio.
Si ya has terminado de pagar tu hipoteca, dedica un par de gestiones a cerrarla registralmente: tu yo del futuro te lo agradecerá.
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