La compra de una vivienda en España conlleva el pago de impuestos cuya cuantía puede variar considerablemente en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre el inmueble. Estos impuestos no son uniformes en todo el territorio nacional, ya que buena parte de ellos —especialmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)— han sido cedidos a las Comunidades Autónomas, que tienen capacidad normativa para fijar sus propios tipos impositivos y establecer bonificaciones o tipos reducidos según el perfil del comprador.
En este artículo analizamos los tipos fiscales aplicables a la compra de vivienda usada y nueva en las distintas comunidades, así como las bonificaciones y reducciones más relevantes para colectivos como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?
A. Vivienda usada (segunda transmisión)
- Tributa por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP).
- Tipo general: entre 6% y 10%, según la Comunidad Autónoma.
- Se calcula sobre el valor real del inmueble (habitualmente el precio escriturado, salvo comprobación administrativa).
B. Vivienda nueva (primera transmisión)
- Tributa por IVA (10%) + AJD (tipo variable según comunidad).
- El IVA es estatal y fijo, pero el AJD es autonómico, con tipos entre 0,5% y 1,5%.
Tipos generales de ITP por Comunidades Autónomas
A continuación, ofrecemos un resumen de los tipos generales de ITP que aplican las distintas comunidades en la compra de viviendas de segunda mano:
Comunidad Autónoma | Tipo general ITP |
|---|---|
| Andalucía | 7% |
| Aragón | 8% |
| Asturias | 8% |
| Baleares | 8% – 11% (tramos) |
| Canarias | 6,5% |
| Cantabria | 10% |
| Castilla-La-Mancha | 9% |
| Castilla y León | 8% |
| Cataluña | 10% |
| Comunidad Valenciana | 10% |
| Extremadura | 8% |
| Galicia | 10% |
| Madrid | 6% |
| Murcia | 8% |
| Navarra | 6% |
| País Vasco | 4% |
| Ceuta y Melilla | 7% |
| La Rioja | 6% |
Bonificaciones y tipos reducidos por perfil del comprador
La mayoría de comunidades han aprobado tipos reducidos o bonificaciones para determinados colectivos. A continuación destacamos las más relevantes:
- Madrid: 5,4% si la vivienda habitual no supera los 250.000 €.
- Cataluña: 5% si el comprador tiene menos de 33 años y renta inferior a 30.000 €.
- Andalucía: 3,5% si la base imponible no supera 150.000 €.
- Castilla y León: 4% si es primera vivienda habitual.
- Baleares: 5% si se cumplen requisitos de edad y renta.
- Madrid: 4% si es para vivienda habitual, sin límite de valor.
- Andalucía: 3,5% para adquisición de vivienda habitual.
- Cataluña: 5% para viviendas habituales de menos de 180.000 €.
- Valencia: 4% si la vivienda no supera los 180.000 €.
- Madrid: 4% para vivienda habitual.
- Galicia: 3% si el inmueble no supera los 200.000 €.
- Aragón y Extremadura: tipos reducidos similares.
En muchas comunidades hay tipos reducidos, habitualmente del 4% o 5%, siempre que se cumplan requisitos de renta y destino a vivienda habitual.
Tipos de AJD por Comunidades Autónomas (vivienda nueva)
Al comprar una vivienda nueva, el comprador paga IVA (10%) + AJD, cuyo tipo impositivo lo fija cada comunidad:
Comunidad Autónoma | Tipo general AJD |
|---|---|
| Andalucía | 1,2% |
| Aragón | 1,5% |
| Asturias | 1,2% |
| Baleares | 1,2% |
| Canarias | 1% |
| Cantabria | 1,5% |
| Castilla-La-Mancha | 1,25% |
| Castilla y León | 1,5% |
| Cataluña | 1,5% |
| Comunidad Valenciana | 1,5% |
| Extremadura | 1,2% |
| Galicia | 1,5% |
| Madrid | 0,75% |
| Murcia | 1,5% |
| Navarra | 0,5% – 1% |
| País Vasco | 0,5% |
| La Rioja | 1% |
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Otras bonificaciones destacadas
Además de los colectivos habituales, algunas comunidades conceden beneficios fiscales adicionales en casos como:
- Adquisición en municipios en riesgo de despoblación (Castilla y León, Galicia, Aragón…).
- Adquisición por familias monoparentales.
- Rehabilitación o reformas integrales con criterios de sostenibilidad.
- Compras financiadas con ayudas públicas o planes estatales/autonómicos de vivienda.
Ejemplo comparativo práctico
Veamos cómo puede variar la fiscalidad en función de la comunidad:
Compra de vivienda usada por 200.000 € por joven menor de 35 años:
- Madrid (bonificación): ITP 5,4% → 10.800 €
- Cataluña (bonificación limitada): ITP 5% → 10.000 € (si cumple requisitos)
- Andalucía (bonificación): ITP 3,5% → 7.000 €
- Cantabria (sin bonificación): ITP 10% → 20.000 €
La diferencia puede superar los 12.000 €, lo que demuestra la enorme importancia de conocer el régimen fiscal autonómico antes de comprar.
Recomendaciones finales
- Consulta siempre la normativa de tu Comunidad Autónoma, ya que los tipos y bonificaciones pueden cambiar cada año a través de leyes de presupuestos o decretos fiscales.
- Comprueba si puedes acceder a un tipo reducido o bonificación. En muchos casos se requiere:
- Acreditar residencia habitual.
- Estar empadronado.
- Aportar certificados de discapacidad, familia numerosa, ingresos o edad.
- Solicita asesoramiento profesional antes de firmar. Un abogado o gestor especializado puede ayudarte a evitar errores o pagar más de lo necesario.
Conclusión
La fiscalidad en la compra de vivienda en España varía de forma significativa entre comunidades autónomas. Conocer los tipos generales de ITP y AJD, así como las bonificaciones disponibles para determinados colectivos, puede suponer un ahorro importante en el coste final de la operación. No todos los compradores pagan lo mismo por una vivienda del mismo valor: la ubicación y el perfil del comprador son determinantes.
Antes de tomar cualquier decisión, asegúrate de que estás aprovechando al máximo los beneficios fiscales a los que puedes acceder.
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