Comprar una vivienda sobre plano tiene una característica que la diferencia radicalmente de la compra de una vivienda terminada: el comprador empieza a pagar por un inmueble que todavía no existe o no está terminado.
En muchas promociones se entrega primero una reserva y después se van abonando cantidades durante la construcción, hasta la firma de la escritura.
Esto permite acceder antes a una promoción y repartir parte del precio durante las obras. Pero también genera riesgos evidentes: retrasos, cambios en el proyecto, problemas financieros del promotor o, en el peor de los casos, que la construcción no llegue a terminarse.
Por eso la legislación española establece importantes mecanismos de protección para quien compra una vivienda sobre plano. Te los explicamos a continuación.
1. Antes de comprar sobre plano: ¿quién es el promotor y de quién es el suelo?
Antes de entregar una cantidad importante conviene comprobar algo tan elemental como quién vende y cuál es la situación jurídica del terreno sobre el que se construirá la promoción.
Una Nota Simple del Registro de la Propiedad permite comprobar quién es el propietario del solar y qué hipotecas, embargos u otras cargas existen.
También debe analizarse la situación urbanística de la promoción y comprobar que existe la correspondiente licencia de edificación.
La ley obliga al promotor a tener a disposición del comprador abundante información sobre la promoción: planos, superficie útil, descripción del edificio y zonas comunes, materiales, datos registrales, precio y forma de pago.
Cuando la vivienda todavía no está terminada, debe informarse además de la fase en la que se encuentra la construcción y de la fecha prevista de entrega (Real Decreto 515/1989).
Si la promoción es de vivienda protegida, hay que tener en cuenta además sus propias reglas. Te lo explicamos en comprar una vivienda con protección pública: limitaciones de uso, venta y precio.
2. La publicidad de la vivienda sobre plano también obliga al promotor
Este aspecto es especialmente importante cuando compramos sobre plano.
El comprador decide muchas veces basándose en infografías, planos, memorias comerciales, zonas comunes proyectadas, piscina, jardines, calidades o determinadas características de la vivienda.
No debe pensarse que todo ello deja de importar porque después se firme un contrato.
El Real Decreto 515/1989 establece que los datos, características y condiciones relativos a la construcción, ubicación, servicios, instalaciones, adquisición, utilización y pago incluidos en la oferta, promoción y publicidad son exigibles aunque no figuren expresamente en el contrato.
Por eso es recomendable conservar folletos, planos, correos electrónicos, publicidad y la memoria de calidades.
3. Las cantidades entregadas a cuenta: la garantía fundamental
Aquí encontramos probablemente la protección más importante para quien compra una vivienda sobre plano.
La Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación obliga al promotor que recibe cantidades anticipadas a garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante:
- Seguro de caución, o
- Aval solidario emitido por una entidad de crédito.
La garantía opera para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para entregar la vivienda.
Esto tiene una enorme importancia práctica. Si vamos a entregar 20.000, 50.000 o 100.000 euros durante la construcción, no basta con comprobar que la promotora parece solvente. Debemos preguntar:
¿Dónde está garantizado mi dinero?
4. El dinero debe ingresarse en una cuenta especial
La protección no termina con el aval.
Las cantidades anticipadas deben cobrarse a través de una entidad de crédito y depositarse en una cuenta especial, separada de cualquier otro fondo del promotor.
Además, el promotor solo puede usar esos fondos para las necesidades de la construcción de las viviendas. Y el propio banco, al abrir esa cuenta especial, debe exigir que exista la correspondiente garantía.
Por ello, no es aconsejable hacer pagos a cuentas distintas de las indicadas en el contrato ni entregar dinero sin un justificante perfectamente identificable.
5. ¿Qué cantidades quedan garantizadas?
La garantía cubre las cantidades anticipadas por el comprador, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal correspondiente.
En el caso del seguro de caución, la ley exige una póliza individual para cada comprador, que identifique la vivienda concreta para la que se hacen los anticipos.
Por tanto, no deberíamos conformarnos con una frase genérica del promotor del tipo “la promoción está avalada”. Conviene pedir y revisar el documento que acredita la garantía de tu vivienda.
6. ¿Qué pasa si la promotora no termina la vivienda?
Si la construcción no se inicia o no llega a buen fin dentro del plazo convenido, entra en juego la devolución de las cantidades anticipadas, con los impuestos e intereses correspondientes.
Para ejecutar el aval, la ley prevé un requerimiento fehaciente previo al promotor para que devuelva las cantidades. Si pasan treinta días sin devolución, puede reclamarse al avalista o a la aseguradora. También se puede reclamar directamente a éstos cuando no sea posible reclamar antes al promotor.
Hay además un dato que no debe olvidarse: la ley establece un plazo de caducidad de dos años, contado desde el incumplimiento, si el comprador no ha requerido la resolución del contrato y la devolución de las cantidades.
Por eso, ante una promoción paralizada, no conviene dejar pasar el tiempo sin asesoramiento.
7. Retraso en la entrega de la vivienda sobre plano
No todos los problemas llegan al extremo de que la promoción fracase. Mucho más frecuente es el retraso en la entrega.
Por eso es fundamental que el contrato fije una fecha de entrega clara y evite fórmulas imprecisas que permitan al promotor retrasarla por su cuenta.
La legislación de consumidores considera abusivas las cláusulas que dejan el cumplimiento del contrato a la sola voluntad del empresario o limitan indebidamente los derechos del consumidor ante un incumplimiento.
Ante un retraso relevante e imputable al promotor, habrá que estudiar el contrato y las circunstancias para decidir si procede exigir el cumplimiento, resolver la compraventa y recuperar las cantidades o, cuando corresponda, reclamar los daños y perjuicios acreditados.
8. ¿Puede el promotor cambiar las calidades o el proyecto?
Durante una obra pueden producirse modificaciones técnicas. Pero eso no significa que el promotor pueda entregar algo sustancialmente distinto de lo contratado.
La vivienda debe ajustarse al contrato, al proyecto, a la memoria de calidades y al resto de documentación contractual y publicitaria exigible.
Una cosa es un cambio técnico justificado que no altere lo esencial. Otra muy distinta es reducir superficies, eliminar zonas comunes anunciadas, cambiar significativamente los materiales o alterar características esenciales de la promoción.
Por eso insistimos en la importancia de guardar toda la documentación comercial y publicitaria.
9. Cuidado con las cláusulas abusivas del contrato del promotor
Los contratos de compraventa sobre plano suelen venir redactados por la promotora. Eso no significa que todas sus cláusulas sean válidas.
La legislación de consumidores considera abusivas las cláusulas no negociadas individualmente que, contra la buena fe, causen un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor. Las cláusulas abusivas son nulas y se tienen por no puestas.
Merecen especial atención las cláusulas que permiten modificar por cuenta propia aspectos esenciales, fijan prórrogas indeterminadas, limitan en exceso la responsabilidad del promotor o cargan al comprador gastos que legalmente corresponden al promotor.
Por ejemplo, es abusivo imponer al comprador los gastos de preparación de la titulación que corresponden al promotor, como los de obra nueva, propiedad horizontal o determinadas hipotecas para financiar la construcción. Tampoco puede obligarse al comprador a subrogarse en la hipoteca del promotor ni penalizarle por no hacerlo. Si quieres saber qué gastos te corresponden, consulta nuestra guía sobre gastos de notaría en la compraventa.
10. Diez comprobaciones antes de comprar una vivienda sobre plano
Antes de entregar dinero al promotor, recomendamos comprobar:
- Identidad y solvencia jurídica del promotor.
- Titularidad registral del solar.
- Cargas e hipotecas existentes.
- Licencia de edificación.
- Proyecto, planos y memoria de calidades.
- Precio total y calendario completo de pagos.
- Fecha de entrega fijada en el contrato.
- Cuenta especial donde deben ingresarse los anticipos.
- Aval bancario o seguro de caución de las cantidades anticipadas.
- Consecuencias previstas para retrasos, modificaciones o incumplimientos.
11. Entrega de llaves: revisa la vivienda antes de firmar la escritura
Cuando la obra termina, el promotor te citará para firmar la escritura de compraventa y entregarte las llaves. Es el momento de comprobar que la vivienda sobre plano que compraste es la que te entregan.
Antes de firmar, conviene:
- Visitar la vivienda y revisar acabados, instalaciones, puertas, ventanas y zonas comunes.
- Comparar lo entregado con el contrato, los planos y la memoria de calidades.
- Comprobar que la vivienda tiene la licencia de primera ocupación (o la declaración responsable equivalente según el municipio) y el certificado final de obra.
- Anotar por escrito los defectos que encuentres y pedir al promotor que se comprometa a repararlos.
12. Garantías frente a defectos de construcción
La protección no termina con la entrega. La Ley de Ordenación de la Edificación establece plazos de responsabilidad por los daños materiales en el edificio, contados desde la recepción de la obra:
| Plazo | Qué cubre |
|---|---|
| 10 años | Defectos que afectan a la estructura (cimientos, pilares, vigas, forjados) y comprometen la estabilidad del edificio |
| 3 años | Defectos que afectan a la habitabilidad, como humedades o problemas de aislamiento |
| 1 año | Defectos de acabado o terminación |
Si aparecen defectos, conviene documentarlos con fotos, comunicarlos por escrito al promotor y pedir asesoramiento antes de que venzan los plazos.
Preguntas frecuentes sobre la compra de vivienda sobre plano
Sí. Desde la obtención de la licencia de edificación, el promotor debe garantizar las cantidades anticipadas con un aval bancario o un seguro de caución, y depositarlas en una cuenta especial.
Revisa el contrato y pide asesoramiento cuanto antes. Según el caso, podrás exigir la entrega, resolver el contrato y recuperar lo pagado con intereses, o reclamar daños y perjuicios.
Sí. Lo que se anuncia en la oferta y la publicidad sobre construcción, servicios, instalaciones y pago es exigible aunque no aparezca en el contrato.
La ley fija un plazo de caducidad de dos años desde el incumplimiento si el comprador no ha requerido la resolución del contrato y la devolución de las cantidades. Conviene actuar rápido.
Documéntalos y comunícalos por escrito al promotor. La ley da plazos de 1, 3 y 10 años según el tipo de defecto, así que conviene reclamar cuanto antes.
No. Los anticipos deben ingresarse en la cuenta especial de la promoción, abierta en una entidad de crédito y separada del resto de fondos del promotor. Paga siempre a la cuenta que figura en el contrato y guarda cada justificante.
El certificado individual del aval o la póliza individual del seguro de caución a tu nombre, que identifique tu vivienda. No basta con que el promotor diga que “la promoción está avalada”.
Solo puede hacer cambios técnicos justificados que no alteren lo esencial. No puede reducir superficies, eliminar zonas comunes anunciadas ni cambiar de forma significativa los materiales de la memoria de calidades.
No. Imponer al comprador los gastos de preparación de la titulación que corresponden al promotor, como la obra nueva o la división horizontal, es una cláusula abusiva.
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Comprar sobre plano: el contrato se firma antes de que exista la vivienda
Esta es probablemente la mejor manera de entender el riesgo.
Cuando compramos una vivienda terminada podemos visitarla, medirla, comprobar sus calidades y ver físicamente lo que compramos.
Cuando compramos sobre plano, gran parte de lo que compramos es todavía una obligación futura del promotor. Por eso el contrato, la publicidad, la memoria de calidades, la fecha de entrega y, sobre todo, las garantías de las cantidades anticipadas son tan importantes.
En Agave Abogados recomendamos revisar jurídicamente una compraventa sobre plano antes de entregar cantidades importantes al promotor. Comprobar el contrato, la situación registral del solar, la licencia, la cuenta especial y el aval o seguro puede evitar que tu inversión acabe convertida en un largo procedimiento para recuperar el dinero.
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