Conceptos clave del proceso de compraventa de bienes inmuebles

En este artículo trataremos de dar una orientación sobre la compraventa de un inmueble, como una casa, un piso o una finca; un acto jurídico en el que podemos vernos inmersos a lo largo de nuestra vida, siendo necesario saber cómo abordarlo correctamente para evitar sorpresas desagradables y no acabar en los juzgados reclamando el dinero que hemos entregado, o pidiendo responsabilidades por los “vicios” o defectos de la cosa comprada, o “cargas” inesperadas.

El contrato de compraventa

La compraventa es un contrato, por el que una de las partes trasmite a la otra la propiedad de una cosa, a cambio de un precio cierto, en dinero o instrumento que lo represente. Está regulado en los artículos 1.445 y siguientes del Código Civil.

El objeto de la compraventa puede ser cualquier cosa de libre comercio: Bienes muebles, inmuebles, animales, créditos, acciones, bienes inmateriales, etc. Hay especialidades para cada uno de los objetos del contrato de compraventa; en este artículo nos vamos a centrar en las relativas a los BIENES INMUEBLES; si bien mucho de lo que digamos será también aplicable a los contratos de compraventa de otras cosas y derechos.

Hemos visto una casa o un piso que es de nuestro agrado, hemos hecho una oferta que ha sido aceptada y estamos decididos a comprarlo. ¿Qué debemos hacer? ¿Qué documentación tenemos que examinar y poner en marcha? ¿Quién tiene que firmar? ¿Cómo me aseguro de que el inmueble no tiene cargas o gravámenes que puedan afectarme en el futuro? ¿Cuándo me convierto oficialmente en propietario? A todas estas preguntas, y más, trataremos de responder en este artículo, sin olvidar que siempre la mejor medida es procurarse un ASESORAMIENTO PROFESIONAL adecuado.

En AGAVE ABOGADOS somos especialistas en el contrato de COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES, y podemos asesorarle en todo el proceso de compraventa; especialmente en el momento más “delicado”, que es la firma de las ARRAS O SEÑAL de la compraventa del bien inmueble; en esa fase es crucial contar con asesoramiento profesional, el cual lo ofrecemos con la máxima seguridad y profesionalidad, en el ámbito geográfico de todo el territorio nacional, y a un módico precio. Deje en nuestras manos toda la supervisión y redacción del contrato de arras, y asegure así la plena eficacia de su adquisición, evitando problemas.

Fases de una compraventa

Pues bien, podemos distinguir las siguientes FASES CONTRACTUALES en la compraventa de un bien inmueble:

• La VISITA o inspección física del inmueble; y el ESTUDIO JURÍDICO del mismo.
• La OFERTA de un precio; y, en ocasiones, CONTRATO DE “RESERVA” que, como veremos, desaconsejamos firmar.
• El CONTRATO PRIVADO o de “ARRAS” o señal.
• LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA E INSCRIPCIÓN REGISTRAL.

Inspección física y revisión jurídica

La decisión de comprar un inmueble no puede llevarse a cabo sin visitarlo físicamente antes, ni sin hacer una primera revisión de su situación jurídica.

Las visitas al inmueble nos permitirán examinar cuestiones de hecho, que no aparecen en los contratos, escrituras o inscripciones registrales, y que, como compradores, nos pueden afectar: Es importante fijarse en aspectos como el estado físico de conservación del inmueble, superficie o metros cuadrados reales, e inexistencia de poseedores distintos del propietario, como arrendatarios, precaristas, o los famosos “okupas”.

Clausulas de un contrato de compraventa a tener en cuenta

Advirtamos de que la mayoría de los contratos de compraventa que nos propondrán contienen cláusulas favorables al vendedor; como aquéllas en las que el comprador manifiesta conocer el estado físico del inmueble, renunciando a futuras reclamaciones; incluso renunciando al saneamiento por vicios o defectos “ocultos” o no apreciables a simple vista (que la ley considera válida, salvo que haya mala fe de la parte vendedora; o sea, que la parte vendedora los conociera). También son seguras las cláusulas de compra como “cuerpo cierto” que nos impedirán hacer reclamaciones si la superficie real del inmueble resulta menor de la expresada en el contrato.

Los poseedores de un inmueble

En relación a los poseedores, hay que decir que tienen diferente grado de protección según su condición (arrendatario, precario, okupa…) pero todos ellos suponen un problema si nos los encontramos por sorpresa una vez efectuada la compra, ya que deberemos adoptar medidas judiciales a nuestra costa, para obtener la posesión; y  en algunos casos como el arrendamiento, tendremos que respetarlo por los plazos legales, sin que podamos hacer nada para desalojar al arrendatario, que tiene derecho a permanecer en el inmueble.

Todas estas cuestiones apreciadas en la inspección física del inmueble deben ser tenidas muy en cuenta, para darles el adecuado tratamiento contractual.

Si el inmueble nos convence y queremos seguir adelante, el siguiente paso, antes de hacer una oferta, es llevar a cabo una revisión de su SITUACIÓN JURÍDICA. Aquí es aconsejable el estudio de su situación jurídico-registral, catastral y urbanística. Se trata de ver quién aparece como propietario en el Registro de la Propiedad (ya que es muy importante que el contrato se celebre con el titular registral); tener certeza acerca de las cargas o gravámenes que puedan afectar al inmueble (como hipotecas o embargos, limitaciones, etc.) y tener claro la forma en que deben gestionarse para que no nos afecten el el futuro. En ocasiones, el estudio deberá completarse con el examen de la situación urbanística del inmueble, para evitar que las infracciones realizadas por el anterior propietario puedan afectarnos a nosotros como nuevos propietarios.

Oferta por el inmueble

Realizado todo lo anterior, si no hemos encontrado inconvenientes, lo suyo es realizar una OFERTA EN FIRME al vendedor; es decir comunicarle: 1) Un PRECIO por el que estamos dispuestos a comprar; 2) y las condiciones que ha de reunir el inmueble para que la compra se lleve a cabo, en caso de que tuviera cargas o situaciones que han de subsanarse antes de la formalización de la compra. Es importante indicar que la oferta constituye jurídicamente un compromiso jurídico; y si es aceptada, se convierte en contrato definitivo.

El llamado contrato de reserva

La reserva del inmueble es un contrato que se firma con el agente mediador, que normalmente no tiene poder de representación del propietario. Se pacta entregar una cantidad de dinero, a cambio de que el agente lo “reserve” o deje de comercializarlo, en espera de que el propietario acepte la oferta realizada por el comprador. En definitiva, es un contrato que no se firma con la propiedad y, por tanto, NO OBLIGA al propietario; pudiendo ocurrir que lo haya vendido a otra persona, o a través de otra agencia. En definitiva, nos desprendemos de una suma de dinero que nos asegura nada. Recomendamos no firmar este tipo de contratos.

El contrato de arras

Llevadas a cabo las negociaciones para comprar el inmueble, y habiendo sido aceptada nuestra oferta, lo más indicado es firmar el llamado CONTRATO DE ARRAS: Contrato privado de compraventa en el que se estipulan las condiciones de la adquisición, obligando a las partes a “formalizar” adecuadamente el traspaso de propiedad en las condiciones pactadas;  la parte compradora suele adelantar o pagar a la vendedora una parte del precio, denominado ARRAS. Desde ese momento existe obligación para ambas partes de formalizar adecuadamente el traspaso de propiedad y el pago del precio en su integridad.

El contrato de arras es el momento más delicado del proceso de adquisición del inmueble, ya que en él se fijarán definitivamente todas las condiciones de la compraventa, y será plenamente obligatorio para ambas partes, que podrán obligar judicialmente a la otra a cumplir lo pactado o indemnizar daños y perjuicios.

No obstante, es posible dotar a las arras de una vía de “salida”: Las llamadas arras de desistimiento, que permiten a las partes DESISTIR o incumplir el contrato sufriendo una penalización: Si quien desiste es el comprador, perderá lo entregado como arras o señal; si incumple la parte vendedora, tendrá que devolver las arras dobladas. Las arras de desistimiento deben pactarse expresamente, ya que sino no tienen este carácter.

La escritura de compraventa e inscripción registral

El contrato de arras genera obligaciones para las partes, pero no transmite la propiedad. Ésta se adquiere definitivamente al otorgarse la ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA, que supone la “traditio instrumental” deviniendo el comprador del inmueble su nuevo propietario. En la escritura se recogerán todos los pactos y condiciones estipulados en el contrato de arras; y normalmente se abonará la totalidad del precio pactado (descontando la cantidad ya entregada como arras o señal). En el contrato de arras suele indicarse el plazo máximo en que debe otorgarse la escritura, transcurrido el cual sin haberse firmado, se considerará incumplimiento de la parte a la que sea imputable el retraso.

Para una total seguridad jurídica, la escritura deberá INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Con ello el nuevo propietario se garantiza la adquisición, ya que si compró de quien figura como propietario en el Registro, no podrá prosperar una reclamación de la propiedad por parte de una persona distinta; y no podrán afectarle las cargas, gravámenes o embargos que no figurasen inscritos el día en que se formalizó la adquisición (artículo 34 de la ley Hipotecaria).