La compra de una vivienda financiada mediante hipoteca es una de las operaciones más importantes que una persona realiza a lo largo de su vida. Por eso, el legislador ha establecido una amplia protección al comprador y prestatario hipotecario, con el objetivo de garantizar que entiende y acepta libremente las condiciones financieras del préstamo antes de firmar.
En este artículo explicamos de forma clara cuáles son los principales derechos del comprador cuando contrata un préstamo hipotecario, cómo debe actuar la entidad bancaria y qué garantías ofrece la ley para evitar abusos. Recuerda que podemos ayudarte con todos los trámites de la compraventa.
1. El marco legal de protección al comprador hipotecario
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el consumidor cuenta con una protección reforzada frente a las entidades bancarias.
Esta norma establece un procedimiento previo obligatorio antes de la firma de la hipoteca (el llamado ACTA DE TRANSPARENCIA), además de límites a las cláusulas abusivas y reparto equilibrado de los gastos.
La finalidad de esta ley es garantizar la transparencia, la comprensión y la equidad contractual en todos los préstamos hipotecarios destinados a la compra de vivienda habitual o a operaciones inmobiliarias de carácter residencial.
2. Derecho a recibir información clara y con antelación
El comprador tiene derecho a recibir toda la información precontractual con suficiente antelación —al menos diez días naturales antes de la firma en notaría.
El banco debe entregar la siguiente documentación:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): resume las condiciones económicas esenciales (importe, tipo de interés, comisiones, plazo, TAE, etc.) y tiene carácter vinculante durante al menos diez días.
- FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): detalla las cláusulas más relevantes o potencialmente sensibles (vencimiento anticipado, intereses de demora, etc.).
- Proyecto de contrato de préstamo, con todas las condiciones finales.
- Simulación de cuotas en distintos escenarios de variación de tipos de interés.
- Documentación adicional sobre seguros vinculados, comisiones o gastos asociados.
El consumidor puede estudiar tranquilamente estas condiciones y compararlas con las de otras entidades sin presiones ni compromisos.
3. Derecho a asesoramiento notarial gratuito (acta de transparencia material)
Uno de los mayores avances de la Ley 5/2019 es la creación de la “acta de transparencia material”, que se firma en notaría antes de la escritura de préstamo hipotecario.
En esa cita, el comprador tiene derecho a:
- Recibir explicaciones personalizadas del notario sobre las cláusulas más importantes del contrato.
- Formular todas las preguntas que estime necesarias hasta comprender completamente la operación.
- Confirmar mediante su firma que ha recibido y entendido la documentación entregada por el banco.
Este trámite es obligatorio y gratuito, y sin él no puede firmarse la hipoteca.
Su finalidad es garantizar que el cliente conoce lo que está firmando y que no se imponen cláusulas oscuras o abusivas.
4. Derecho a elegir notario y tasador
El comprador o prestatario tiene derecho a elegir libremente el notario ante el cual se firmará tanto el acta previa como la escritura de compraventa y la de hipoteca.
El banco no puede imponer una notaría determinada.
En cuanto a la tasación del inmueble, aunque normalmente la gestiona el banco, el cliente puede aportar una tasación propia, siempre que esté emitida por una sociedad homologada por el Banco de España y dentro de los seis meses anteriores a la firma.
Esta libertad de elección es clave para garantizar la independencia y objetividad del proceso.
5. Derecho a un reparto equitativo de los gastos hipotecarios
Uno de los puntos más controvertidos en el pasado fue quién debía asumir los gastos de formalización de la hipoteca.
Tras varias sentencias del Tribunal Supremo y la Ley 5/2019, el reparto actual de los gastos que genera un PRÉSTAMO HIPOTECARIO es el siguiente:
Gasto | Quién lo paga |
|---|---|
| Notaría (escritura de préstamo) | Banco |
| Registro de la Propiedad | Banco |
| Gestoría (si la impone el banco) | Banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Banco |
| Copia simple de la escritura | Cada parte la suya |
| Tasación del inmueble | Comprador (salvo pacto distinto) |
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6. Derecho a conocer las cláusulas financieras con total transparencia
El comprador tiene derecho a que todas las condiciones financieras estén redactadas de forma clara y comprensible, sin sorpresas ocultas ni términos técnicos incomprensibles.
Entre otras cuestiones, debe poder conocer con exactitud:
- Tipo de interés nominal y TAE.
- Sistema de amortización (francés, alemán, etc.).
- Existencia o no de cláusulas suelo o techo.
- Comisiones por amortización anticipada, novación o subrogación.
- Coberturas obligatorias de seguros vinculados.
- Consecuencias del impago y procedimiento de ejecución.
El notario, además, está obligado a verificar que la entidad cumple con las obligaciones de transparencia y que el cliente ha recibido toda la información.
7. Derecho a amortización anticipada y subrogación
El comprador puede amortizar anticipadamente su préstamo —en parte o en su totalidad— para reducir capital o plazo.
La entidad no puede impedirlo, aunque puede cobrar una compensación limitada por la pérdida financiera que pudiera aflorar por el reembolso.
Los límites son los siguientes:
- En hipotecas a tipo fijo, máximo 2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de entonces.
- En hipotecas a tipo variable, máximo 0,15% durante los primeros 5 años o 0,25% durante los 3 primeros años (según el caso).
Además, el comprador puede subrogar la hipoteca a otra entidad bancaria si encuentra mejores condiciones, sin que el banco inicial pueda aplicar penalizaciones abusivas.
8. Derecho a la eliminación de cláusulas abusivas
Gracias a la jurisprudencia europea y española, el comprador hipotecario está protegido frente a cláusulas abusivas como:
- Cláusulas suelo no transparentes.
- Intereses moratorios desproporcionados.
- Vencimiento anticipado por una sola cuota impagada.
- Gastos y comisiones sin justificación.
Si alguna de estas cláusulas está incluida en el contrato, puede declararse nula judicialmente y eliminarse, incluso con efectos retroactivos en algunos casos.
9. Derecho a recibir copia y conservar la documentación
El cliente tiene derecho a recibir copia de la escritura de préstamo hipotecario y a conservarla junto con la documentación precontractual (FEIN, FIAE, simulaciones, etc.).
También puede solicitar en cualquier momento al banco un cuadro actualizado de amortización, que debe ser entregado sin coste adicional.
10. Conclusión: transparencia, seguridad y asesoramiento jurídico
La contratación de un préstamo hipotecario debe realizarse con pleno conocimiento de las condiciones y con la tranquilidad de que la ley protege al comprador.
Los notarios, y la propia Ley 5/2019 garantizan un proceso transparente, equilibrado y seguro.