Cuando se compra una vivienda en España, es habitual encontrarse con tres conceptos clave: reserva, arras y escritura de compraventa. Aunque pueden parecer similares, cada uno cumple una función específica dentro del proceso de adquisición de un inmueble. A continuación, te explicamos qué significa cada uno y cuál es su importancia.
¿Qué es la reserva de una vivienda?
La reserva es el primer paso para “asegurar” un inmueble. Consiste en un acuerdo entre comprador y vendedor (o promotora/inmobiliaria) para retirar el inmueble del mercado durante un tiempo determinado. Se suele firmar un documento de reserva y entregar una cantidad simbólica como señal, demostrando así interés real en la compra.
Objetivo de la reserva
Garantizar que la propiedad no se venda a otro comprador mientras se avanza en el proceso. La reserva no necesariamente se realiza con el propietario, sino con la persona o entidad que lo está comercializando (puede ser una inmobiliaria o intermediario), para que lo aparte de la comercialización mientras el futuro comprador se cerciora del estado físico y jurídico del inmueble, y ultima cuestiones como el planteamiento de la financiación etc…
La reserva no obliga a comprar; NO ES UN ACUERDO DE VENTA, sino una medida que permite al futuro comprador tomarse un tiempo para estudiar la operación sin la presión de que existan otros posibles compradores.
La cantidad a entregar suele ser simbólica, demostrando así un interés real en el inmueble. En caso de que finalmente no interese la compra, dicha reserva debe ser devuelta en su totalidad, y el inmueble vuelve al mercado.
¿Qué son las arras en la compraventa?
El contrato de arras es un verdadero contrato de compraventa. Se firma cuando el comprador está decidido a adquirir la vivienda, y el vendedor a venderla por ese precio. Se firma un contrato entre comprador y vendedor (ojo, aquí si es importante que firme la propiedad o un representante con poderes suficientes, ya que de lo contrario el contrato es nulo) y se entrega una cantidad de dinero (normalmente entre el 5% y el 10% del precio total) como señal del compromiso.
Aunque no produce la transmisión de la propiedad al comprador, pues para eso hay que esperar a la escritura, si obliga a las partes a cumplir muy próximamente las obligaciones propias del contrato de compraventa: Entrega de la cosa y pago del precio.
Existen varios tipos de arras; las principales son las siguientes:
Arras confirmatorias
Tienen el carácter de prueba de la celebración del contrato, con los efectos del artículo 1224 del código civil: En caso de incumplimiento por una de las partes (no se paga el precio, o el vendedor se niega a escriturar) la otra parte puede pedir la resolución u obligar judicialmente a que el contrato se cumpla, con indemnización, en ambos casos de los daños y perjuicios causados.
Arras penitenciales o de desistimiento
(Art. 1454 del Código Civil) Son las más comunes; en ellas se pacta una vía para que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato: Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada. Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de lo recibido. Para que las arras tengan este carácter, debe pactarse expresamente en el contrato, ya que no se presume.
El contrato de arras es el momento crucial de la compraventa no sólo por que se entrega una importante cantidad de dinero, sino porque con él nacen las obligaciones de las partes, de las que ya no podrán desligarse, o podrán hacerlo con unas consecuencias jurídicas muy severas. También fija las condiciones definitivas como el precio, plazos y otros detalles de la compraventa, que se harta efectiva en el momento de “ejecutar” las arras mediante la firma de la escritura de compraventa.
Por tanto, el CONTRATO DE ARRAS es “el momento de la verdad” y es cuándo más cuidado hay que poner cerciorándose previamente del estado físico del inmueble, de su situación jurídica (ausencia de cargas o poseedores, etc.) y de que se firma con las personas apropiadas. Es en esta fase cuando más necesidad hay de un asesoramiento legal adecuado.
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¿Qué es la escritura de compraventa?
La escritura de compraventa es el contrato final firmado ante notario, que es el funcionario público encargado de dar fe de los contratos y demás actos jurídicos. En este documento se oficializa el traspaso de la propiedad del inmueble del vendedor al comprador, cumpliéndose definitivamente las condiciones que se pactaron en el contrato de arras.
En la escritura pública, se recogerán los pactos de la compraventa, dejándose constancia del traspaso de la propiedad al comprador y de los medios de pago del precio. Además, el notario realizará una comprobación registral del estado de dominio y cargas del inmueble, del que informará a las partes en el momento mismo de firmarse la escritura, presentando ésta inmediatamente en el Registro de la propiedad.
Una vez firmada, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que el comprador quede protegido por la fe pública registral, purgando su venta de posibles reclamaciones de propiedad o cargas que no estaban contempladas.
Conclusión
Entender la diferencia entre reserva, arras y escritura de compraventa es clave para comprar un inmueble en España con seguridad jurídica. Cada paso tiene su importancia y protege los intereses tanto del comprador como del vendedor.
¿Estás pensando en comprar una vivienda? Asegúrate de contar con el asesoramiento adecuado para cada fase del proceso.
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