La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula en España las relaciones entre arrendadores e inquilinos, estableciendo las condiciones mínimas que deben cumplirse en los contratos de alquiler de vivienda habitual. Dos de los aspectos que más dudas generan entre propietarios e inquilinos son la duración del contrato y la actualización de la renta.
En este artículo explicamos ambos puntos de manera clara y práctica, conforme a la normativa vigente y a la interpretación más habitual en la práctica jurídica.
1. La duración del contrato de arrendamiento
El artículo 9 de la LAU permite que las partes —arrendador y arrendatario— pacten libremente la duración inicial del contrato.
No obstante, cuando el inmueble arrendado se destina a vivienda habitual, la ley impone un mínimo de protección al inquilino:
- Si el arrendador es persona física, la duración mínima obligatoria para el arrendador es de cinco años.
- Si el arrendador es persona jurídica (por ejemplo, una empresa o sociedad), el plazo mínimo obligatorio para el arrendador es de siete años.
Esto significa que, aunque se pacte un contrato inicial de un año, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta cinco o siete años, según el caso, si así lo desea.
Salvo que el inquilino comunique al arrendador su voluntad de no renovar el contrato (con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento), el arrendamiento se prorroga automáticamente por anualidades hasta alcanzar esos cinco o siete años.
Por ejemplo:
Si un contrato se firma el 1 de septiembre de 2023 por un año y el arrendatario no comunica su intención de marcharse antes del 1 de agosto de 2024, el contrato se prorroga automáticamente hasta septiembre de 2028 (si el arrendador es persona física).
Una vez finalizado el período obligatorio (cinco o siete años), la LAU prevé una prórroga tácita adicional de tres años, si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar.
- El arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación.
- El arrendatario debe hacerlo con dos meses de antelación.
De esta forma, un contrato puede llegar a durar hasta ocho o diez años sin necesidad de firmar un nuevo documento.
Existe una excepción importante: si el arrendador es persona física y necesita recuperar la vivienda para destinarla a su propia residencia o a la de un familiar directo (cónyuge, hijos o padres), puede no renovar el contrato antes del plazo mínimo, siempre que:
- Haya transcurrido al menos un año de duración del contrato, y
- Se comunique al inquilino con al menos dos meses de antelación, y
- La necesidad esté justificada y se ocupe efectivamente la vivienda en un plazo máximo de tres meses desde el desalojo.
En caso contrario, el inquilino puede exigir volver a la vivienda o ser indemnizado por los daños sufridos.
2. La actualización de la renta en el contrato de alquiler
Otro de los puntos que genera frecuentes conflictos entre las partes es la actualización de la renta, es decir, la posibilidad de modificar la cuantía mensual del alquiler a lo largo del contrato.
La LAU establece que la renta solo puede actualizarse si existe un pacto expreso en el contrato.
Si no se menciona nada, la renta permanecerá invariable durante toda la duración del arrendamiento.
Por tanto, es fundamental que el contrato incluya una cláusula específica que indique:
- Que la renta se actualizará cada año, y
- El índice de referencia o sistema que se aplicará.
Hasta 2021, la actualización se solía vincular al Índice de Precios al Consumo (IPC).
Sin embargo, las últimas reformas legales y la coyuntura económica han introducido límites y nuevas fórmulas de cálculo:
- En los años 2022, 2023 y 2024, se establecieron topes temporales por Real Decreto-Ley para limitar la subida de la renta, dada la inflación.
- Desde abril de 2024, y con la entrada en vigor de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, el Gobierno ha aprobado un nuevo índice de referencia que sustituye progresivamente al IPC.
- No obstante, los contratos firmados antes de esa fecha pueden seguir aplicando el IPC si así se pactó.
En la práctica, muchos arrendadores siguen utilizando el IPC general, pero la recomendación jurídica es ajustarse a la normativa vigente para evitar cláusulas nulas o inaplicables.
La actualización se realiza una vez al año, transcurrido el período pactado (normalmente coincidiendo con la fecha de firma del contrato).
Para que sea válida:
- El arrendador debe notificar por escrito al inquilino el nuevo importe actualizado, indicando el índice aplicado y el cálculo realizado.
- El nuevo importe se aplica desde el mes siguiente a la notificación.
Ejemplo práctico:
Si el contrato se firmó el 1 de septiembre de 2023 y el IPC anual aplicable es del 3%, y la renta inicial era de 1.000 €, la renta actualizada a partir de septiembre de 2024 sería de 1.030€.
Con motivo del incremento general de precios, el Gobierno español ha fijado límites temporales para evitar subidas excesivas en los alquileres de vivienda habitual:
- En 2023 y 2024, la subida no puede superar el 3% anual.
- A partir de 2025, se aplicará el nuevo índice de referencia del sistema estatal de vivienda, que pretende sustituir de forma permanente al IPC.
Estas limitaciones afectan principalmente a los grandes tenedores de vivienda (personas jurídicas o propietarios con más de 10 inmuebles), aunque en la práctica muchos arrendadores particulares también las adoptan por seguridad jurídica y transparencia.
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3. Recomendaciones prácticas para arrendadores e inquilinos
Tanto la duración como la renta son aspectos esenciales del contrato de arrendamiento, y deben redactarse con precisión para evitar conflictos. Desde AGAVE ABOGADOS recomendamos:
- Revisar cuidadosamente el contrato antes de firmar, asegurándose de que se recoge la duración deseada y las condiciones de prórroga.
- Incluir siempre una cláusula de actualización de renta, especificando el índice aplicable y la fecha de revisión.
- Notificar por escrito cualquier actualización o intención de no renovar, respetando los plazos legales.
- Evitar cláusulas ambiguas o contrarias a la LAU, que podrían declararse nulas en caso de litigio.
- Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario, que garantice el cumplimiento de la ley y la protección de los intereses de ambas partes.
4. Conclusión
La duración del contrato de alquiler y la actualización de la renta son dos elementos fundamentales en toda relación arrendaticia.
Conocer bien los plazos de prórroga, las causas de recuperación de la vivienda y las reglas para actualizar la renta permite evitar conflictos, dar seguridad jurídica y mantener relaciones de alquiler estables y transparentes.
En AGAVE ABOGADOS, somos especialistas en derecho inmobiliario y arrendamientos urbanos, y ofrecemos un asesoramiento completo tanto a propietarios como a inquilinos, desde la redacción del contrato hasta su renovación o extinción, garantizando siempre la plena adecuación a la legislación vigente.