En el ámbito de la compraventa de inmuebles en España, uno de los aspectos fiscales más complejos y relevantes es la posibilidad de renunciar a la exención del IVA. Esta opción, regulada por la normativa del impuesto, permite que determinadas operaciones inmobiliarias que inicialmente estarían exentas de IVA tributen finalmente por este impuesto. Pero ¿cuándo conviene hacerlo?, ¿quién puede beneficiarse?, ¿cuáles son los requisitos y consecuencias?
En este post te explicamos de forma clara y práctica qué es la renuncia a la exención del IVA en operaciones inmobiliarias, cuándo se aplica, cuáles son los requisitos legales, y cómo puede afectar fiscalmente a compradores y vendedores.
¿Qué significa la exención del IVA en operaciones inmobiliarias?
De forma general, el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) se aplica a las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad económica. En el caso de inmuebles, sin embargo, existen importantes exenciones previstas en la Ley del IVA.
En particular, las segundas y ulteriores transmisiones de edificaciones (como viviendas, locales o naves) están exentas de IVA, y en su lugar tributan por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), que gestiona cada Comunidad Autónoma.
Ejemplo: si una empresa vende una nave industrial de segunda mano a otra empresa, en principio la operación está exenta de IVA y tributa por ITP.
¿Qué es la renuncia a la exención?
La renuncia a la exención es un mecanismo que permite dejar sin efecto la exención del IVA y aplicar el impuesto en lugar del ITP, siempre que se cumplan ciertos requisitos. Esta opción puede ser fiscalmente ventajosa para las partes implicadas, especialmente cuando ambas son empresarios o profesionales con derecho a deducción del IVA soportado.
De este modo, en lugar de pagar ITP (un impuesto que no es deducible), el comprador paga IVA, que podrá deducirse en su declaración si tiene derecho a ello.
Requisitos para renunciar a la exención del IVA
La posibilidad de renunciar a la exención está regulada en el artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA y requiere el cumplimiento de los siguientes requisitos:
- El transmitente (vendedor) debe ser empresario o profesional.
- El adquirente (comprador) también debe tener la condición de empresario o profesional y actuar como tal en la operación.
- El inmueble debe estar destinado a una actividad empresarial o profesional por parte del comprador.
- La renuncia debe hacerse de forma expresa en la escritura pública de compraventa.
- El comprador debe acreditar fehacientemente al vendedor que tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado. Esto suele hacerse mediante:
- Declaración escrita.
- Entrega del modelo 036 o 037 donde conste su condición de sujeto pasivo del IVA.
- Documentación que pruebe que destinará el bien a su actividad económica.
¿Cuándo conviene renunciar a la exención?
La renuncia a la exención es habitual y conveniente en operaciones inmobiliarias entre empresas o profesionales que:
- Están plenamente sujetos al IVA.
- Tienen derecho a deducirse el IVA soportado.
- Quieren evitar el coste no deducible del ITP.
Ejemplo típico: una sociedad inmobiliaria vende una oficina a otra empresa para que instale allí su sede. Si no se renuncia a la exención, el comprador deberá pagar ITP (por ejemplo, el 6% o 7% del valor), lo que supone un coste fiscal definitivo. Si se renuncia y se aplica el IVA, el comprador podrá deducirse ese impuesto en su declaración periódica.
Tipos impositivos aplicables
Cuando se renuncia a la exención, la operación se considera sujeta y no exenta de IVA, por lo que se aplica el tipo correspondiente:
- En general, el 21% (por ejemplo, para locales, oficinas, naves industriales, etc.).
- En caso de terrenos edificables también se aplica el 21%.
- Para viviendas, si se trata de primera entrega, el tipo es del 10%, pero no suele aplicarse en renuncias, ya que solo las segundas entregas están exentas y, por tanto, susceptibles de renuncia.
Además, se aplica el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% según la Comunidad Autónoma.
Procedimiento práctico: cómo renunciar correctamente
Para que la renuncia sea válida ante Hacienda, deben seguirse cuidadosamente los siguientes pasos:
Verificar que tanto vendedor como comprador son empresarios o profesionales, y que el comprador tiene derecho a deducción.
El comprador debe entregar una declaración por escrito al vendedor indicando que destinará el inmueble a una actividad económica que le da derecho a deducción total o parcial del IVA.
La renuncia debe constar expresamente en la escritura pública de compraventa, especificando que:
- Se renuncia a la exención del artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA.
- Ambas partes actúan como empresarios/profesionales.
- El comprador tiene derecho a deducción.
El vendedor debe emitir factura con IVA.
Uno de los aspectos más relevantes —y frecuentemente desconocidos— de la renuncia a la exención del IVA en operaciones inmobiliarias es que, en estos casos, se produce la inversión del sujeto pasivo, conforme al artículo 84.Uno.2º.e) de la Ley 37/1992 del IVA.
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¿Qué significa esto?
En condiciones normales, el sujeto pasivo del IVA es el vendedor, que debe repercutir el impuesto en la factura e ingresarlo en Hacienda. Sin embargo, en los supuestos previstos en la Ley —entre ellos, la entrega de inmuebles sujeta a IVA con renuncia a la exención—, el sujeto pasivo pasa a ser el comprador, que no tiene que ingresar nada. Es decir:
El vendedor no repercute el IVA ni lo ingresa.
El comprador declara simultáneamente el IVA soportado y repercutido en su autoliquidación (modelo 303), lo que resulta neutro si tiene derecho a deducción total.
Este mecanismo tiene como finalidad evitar riesgos de fraude a Hacienda, ya que impide que el comprador deduzca un IVA que el vendedor no haya ingresado, lo que resultaba un problema recurrente en estas operaciones en los supuestos de insolvencia o incumplimiento del vendedor.
Ejemplo práctico
Una empresa promotora vende una nave industrial usada a otra empresa, y ambas acuerdan la renuncia a la exención del IVA en escritura pública. El precio es de 500.000 €.
Sin inversión del sujeto pasivo: el vendedor factura con IVA (105.000 €), lo declara e ingresa en Hacienda.
Con inversión del sujeto pasivo: el vendedor no repercute el IVA, y el comprador declara simultáneamente:
- IVA devengado: 105.000 €.
- IVA deducible: 105.000 €.
- Resultado: cuota neutra.
Mención en la factura
Además, el vendedor debe emitir una factura sin IVA, pero incluyendo la mención:
“Operación sujeta a IVA con renuncia a la exención conforme al artículo 20.Uno.22º LIVA y con inversión del sujeto pasivo según artículo 84.Uno.2º.e) LIVA. El adquirente es el sujeto pasivo del impuesto.”
Ventajas fiscales de la renuncia
Las principales ventajas de renunciar a la exención son:
- Deducción del IVA soportado por parte del comprador.
- Evitar el pago del ITP, que es un coste no recuperable.
- Neutralidad fiscal para ambas partes si cumplen los requisitos.
Para el comprador, esto se traduce en un ahorro directo del coste fiscal, al poder recuperar el importe del IVA en su liquidación periódica.
Riesgos y advertencias
Aunque la renuncia a la exención es habitual, debe realizarse con precisión para evitar problemas con la Agencia Tributaria. Algunas advertencias importantes:
- Si el comprador no tiene derecho efectivo a deducción, Hacienda podría reclamar el IVA indebidamente deducido e imponer sanciones.
- En operaciones simuladas o ficticias, la renuncia puede ser impugnada.
- La documentación de respaldo debe conservarse correctamente ante posibles comprobaciones fiscales.
Conclusión
La renuncia a la exención del IVA en operaciones inmobiliarias es una herramienta fiscal muy útil cuando ambas partes son empresarios o profesionales, y la operación cumple los requisitos legales. Permite sustituir el ITP (no deducible) por IVA (sí deducible), generando un importante ahorro para el comprador y manteniendo la neutralidad fiscal.
No obstante, su aplicación requiere un análisis técnico previo, una declaración expresa en la escritura y una correcta documentación. Por ello, se recomienda encarecidamente contar con asesoramiento fiscal especializado en cualquier operación inmobiliaria donde se pretenda renunciar a la exención.
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