La compraventa de una vivienda u otro inmueble en España conlleva una serie de obligaciones fiscales que no siempre son fáciles de identificar a simple vista. Ya seas comprador o vendedor, y tanto si se trata de una vivienda nueva como de segunda mano, es imprescindible conocer qué impuestos se aplican, quién debe pagarlos, y cómo se calcula su importe.
En este artículo te ofrecemos una guía completa y práctica sobre la fiscalidad que grava la compraventa inmobiliaria en España.
¿Qué impuestos paga el comprador?
Los impuestos que debe afrontar el comprador dependerán de si el inmueble es nuevo (primera transmisión) o de segunda mano (transmisión posterior):
A- En la compra de una vivienda nueva
Se considera vivienda nueva cuando se adquiere directamente del promotor, sin que haya sido utilizada previamente.
Impuestos aplicables:
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
- Tipo general: 10% sobre el precio de compraventa de una vivienda.
- Tipo reducido del 4% para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
AJD (Actos Jurídicos Documentados)
- Tipo: 0,5% a 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma.
- Se aplica sobre el valor declarado en escritura.
Ejemplo: Para una vivienda nueva de 200.000 € en Madrid:
- IVA: 20.000 €
- AJD (0,75%): 1.500 €
- Total impuestos comprador: 21.500 €
B. En la compra de una vivienda usada
Se considera vivienda usada o de segunda mano si ya ha sido transmitida anteriormente.
Impuestos aplicables:
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
- Tipo general: 6% a 10% según la comunidad autónoma.
- En Madrid, por ejemplo, es del 6%.
- Algunas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o VPO.
Ejemplo: Para una vivienda de segunda mano de 200.000 € en Andalucía (tipo 7%):
- ITP: 14.000 €
- Total impuestos comprador: 14.000 €
¿Qué impuestos paga el vendedor?
Quien vende un inmueble también está obligado a declarar e ingresar ciertos impuestos, especialmente si obtiene un beneficio económico con la operación.
Se trata del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como “plusvalía municipal”. Lo recauda el ayuntamiento y grava el aumento de valor del suelo desde la adquisición hasta la venta.
- Se calcula según los años de tenencia y el valor catastral del suelo.
- Desde 2021, se puede optar entre dos métodos de cálculo:
- Método objetivo: basado en coeficientes fijados por el ayuntamiento.
- Método real: basado en la plusvalía real obtenida en la venta.
Importante: Si se vende con pérdidas, el impuesto no se devenga.
El vendedor debe declarar en su declaración de la renta la ganancia patrimonial obtenida. Se calcula como la diferencia entre:
Precio de venta – Valor de adquisición (incluyendo gastos, tributos y mejoras)
Tipo impositivo en el IRPF:
- Hasta 6.000 €: 19%.
- De 6.000 a 50.000 €: 21%.
- De 50.000 a 200.000 €: 23%.
- Más de 200.000 €: 28%.
Exenciones o reducciones posibles:
- Mayores de 65 años: exentos si es su vivienda habitual.
- Reinversión en vivienda habitual: si el importe se reinvierte en otra vivienda habitual en plazo (máximo dos años).
- Transmisión por dación en pago o ejecuciones hipotecarias: pueden estar exentas en ciertos supuestos.
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Cuadro resumen fiscal: comprador vs. vendedor
Tipo de inmueble | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|
| Vivienda nueva | IVA (10%). AJD (0,5% – 1,5%) | Plusvalía municipal. IRPF por ganancia patrimonial |
| Vivienda usada | ITP (6% – 10%) | Plusvalía municipal. IRPF por ganancia patrimonial |
| VPO régimen especial | IVA (4%). AJD (0,5% – 1,5%) | Plusvalía municipal. IRPF |
| Inmueble no urbano | ITP o IVA (según se trate de empresa o particular) | IRPF por ganancia. No hay plusvalía municipal si no es urbano |
Diferencias fiscales entre comunidades autónomas
Una característica fundamental del sistema fiscal español es que algunos tributos están cedidos a las comunidades autónomas, especialmente el ITP y el AJD. Esto significa que:
- Cada comunidad establece su tipo impositivo dentro de los márgenes legales.
- Hay bonificaciones y reducciones autonómicas según perfil del comprador (jóvenes, discapacidad, familias numerosas…).
Ejemplos:
- En Madrid, el ITP general es del 6%, pero se reduce al 4% para menores de 35 años en viviendas de menos de 250.000 €.
- En Andalucía, el ITP es del 7% general, pero puede reducirse para VPO o personas con discapacidad.
Gastos adicionales no fiscales
Aunque no son impuestos como tal, conviene mencionar otros gastos ligados a la compraventa de una vivienda:
- Gastos notariales (ya explicados en otro post).
- Registro de la Propiedad: inscripción de la compraventa, coste según valor.
- Gestoría: si se encarga de presentar tributos y gestionar documentos.
- Tasación: obligatoria si se solicita hipoteca.
- Hipoteca: en caso de financiación, el banco asume notaría, registro y AJD, pero el cliente paga la tasación.
Fiscalidad en operaciones especiales
Existen algunas situaciones en las que la fiscalidad puede variar o presentar particularidades:
A. Compraventa entre familiares
- En ocasiones, puede considerarse donación encubierta, lo que obligaría a pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (más gravoso que el ITP).
- Es importante justificar adecuadamente el pago del precio.
B. Dación en pago o ejecuciones
- Pueden estar exentas de IRPF o plusvalía si afectan a vivienda habitual y cumplen ciertos requisitos.
C. Compraventa de local o inmueble para actividad económica
- Si el comprador es empresa o autónomo con derecho a deducción de IVA, se puede aplicar IVA + AJD en lugar de ITP. Se llama RENUNCIA A LA EXENCIÓN DE IVA
- Se requiere escritura con cláusula de renuncia a la exención de IVA.
Conclusión
La fiscalidad en la compraventa de inmuebles en España es compleja y varía según muchos factores: tipo de inmueble, comprador y vendedor, ubicación geográfica y finalidad de la operación. Por ello, es fundamental planificar bien los impuestos asociados a la compra o venta para evitar sorpresas y optimizar el coste total de la operación.
Tanto si vas a comprar como vender una vivienda, lo más recomendable es contar con el asesoramiento de un abogado o asesor fiscal especializado en operaciones inmobiliarias, que te ayude a interpretar correctamente las normas y a aplicar bonificaciones o exenciones disponibles.
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