La compraventa de inmuebles en España implica una serie de obligaciones fiscales que varían significativamente según el tipo de inmueble, el perfil del vendedor y si se trata de una primera o ulterior transmisión. Conocer con claridad qué impuestos se aplican en cada caso es esencial para evitar errores y planificar correctamente el presupuesto de una operación inmobiliaria.
En este artículo, te explicamos de forma clara y estructurada qué impuestos se pagan al adquirir una vivienda, local, garaje, solar o finca rústica, tanto si se trata de un inmueble nuevo como de segunda mano, y con especial referencia a la Comunidad de Madrid.
Principio general: IVA o ITP, pero no ambos
La regla general es que una compraventa inmobiliaria tributa o por IVA o por ITP, nunca por ambos. Esto dependerá de:
- Quién transmite el inmueble: particular o empresa/promotor.
- Tipo de inmueble: vivienda, local, solar, rústico…
- Si es primera o ulterior transmisión (en el caso de viviendas).
Además, en los casos en que se paga IVA, también se aplica el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Cuadro resumen de impuestos aplicables
A continuación, detallamos los impuestos que gravan la compraventa de inmuebles, según el tipo de bien y su condición:
Tipo de inmueble | Transmisión | Impuestos aplicables | Tipo Madrid (orientativo) |
|---|---|---|---|
| Vivienda nueva | Primera transmisión | IVA (10%) + AJD | AJD: 0,75% |
| Vivienda usada | Ulterior transmisión | ITP | ITP: 6% |
| Local nuevo, garaje o trastero nuevo | Primera transmisión | IVA (21%) + AJD | AJD: 0,75% |
| Local, garaje o trastero usado | Ulterior transmisión | ITP | ITP: 6% |
| Solar (vende sociedad) | Generalmente nueva | IVA (21%) + AJD | AJD: 0,75% |
| Solar (entre particulares) | Usado | ITP | ITP: 6% |
| Finca rústica | En todos los casos | ITP | ITP: 6% |
Desglose por tipo de inmueble
Se considera primera transmisión cuando la vivienda se compra directamente del promotor (normalmente una sociedad) y no ha sido habitada.
- IVA: 10% del precio de compraventa (tipo reducido).
- AJD: Tipo variable según la Comunidad Autónoma. En Madrid, se aplica un 0,75% sobre el valor escriturado.
Ejemplo: Compra de vivienda nueva por 300.000 € en Madrid:
- IVA: 30.000 €
- AJD: 2.250 €
- Total impuestos: 32.250 €
Se trata de una compraventa inmobiliaria entre particulares o cuando el inmueble ya ha sido habitado. En este caso no se aplica IVA, sino:
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): tipo variable según comunidad.
En Madrid, el tipo general es 6%, aunque existen bonificaciones para menores de 35 años, familias numerosas y otras situaciones específicas.
Ejemplo: Compra de vivienda usada por 300.000 € en Madrid:
- ITP: 18.000 €
Cuando se adquiere directamente del promotor, y no van ligados a la vivienda habitual del comprador:
- IVA: 21%.
- AJD: también aplicable, al tipo fijado por la Comunidad Autónoma (Madrid: 0,75%).
Ejemplo: Compra de local comercial nuevo por 150.000 €:
- IVA: 31.500 €
- JD: 1.125 €
- Total impuestos: 32.625 €
Si se trata de una segunda o ulterior transmisión (entre particulares o no promotores):
- ITP: grava la operación. En Madrid es del 6%.
Ejemplo: Compra de una plaza de garaje usada por 25.000 €:
- ITP: 1.500 €
Si el vendedor es una sociedad:
- Se considera una operación sujeta a IVA (21%) + AJD.
Ejemplo: Compra de solar por 500.000 € (con IVA y AJD):
- IVA: 105.000 €
- AJD (0,75%): 3.750 €
- Total impuestos: 108.750 €
Si la compraventa es entre particulares:
- Se aplica el ITP según el tipo autonómico. En Madrid: 6%.
Ejemplo: Mismo solar vendido por particular:
- ITP: 30.000 €
Independientemente de que el vendedor sea empresa o particular, las compraventas de suelo rústico no están sujetas a IVA, sino a:
- ITP, al tipo fijado en cada Comunidad Autónoma.
En Madrid: 6%.
Ejemplo: Compra de finca rústica por 200.000 €:
ITP: 12.000 €
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¿Quién debe pagar estos impuestos?
El comprador
Es quien asume siempre el pago de los impuestos derivados de la transmisión (IVA, ITP, AJD).
La Administración tributaria dirige el cobro directamente contra el adquirente.
El vendedor
No paga impuestos indirectos en la transmisión, pero sí tributa por:
- Plusvalía municipal (IIVTNU): si hay ganancia en el valor del suelo.
- Ganancia patrimonial en el IRPF: si el valor de venta es superior al de adquisición.
Plazos para pagar
- ITP y AJD: deben abonarse en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- IVA: lo ingresa el vendedor, pero el comprador lo paga al formalizar la compraventa inmobiliaria.
- Plusvalía municipal: el plazo es de 30 días hábiles desde la firma (puede pactarse que la asuma el comprador, pero legalmente corresponde al vendedor).
Consejos para compradores y vendedores
- Solicita asesoramiento fiscal antes de firmar, especialmente si la operación implica inmuebles singulares (solares, varias plazas de garaje, inmuebles en construcción…).
- Comprueba si puedes acogerte a tipos reducidos o bonificaciones en ITP o AJD.
- Exige factura con IVA si compras inmueble nuevo a promotor.
- En operaciones entre particulares, asegúrate de que no hay renuncias indebidas al IVA, que podrían hacerte responsable del pago adicional.
Conclusión
La fiscalidad de una compraventa inmobiliaria en España no es uniforme: varía en función del tipo de inmueble, del estado (nuevo o usado), de quién lo transmita y de la comunidad autónoma en la que se encuentre. Aunque en la mayoría de los casos se aplica IVA o ITP, las diferencias en tipo impositivo, así como la existencia de AJD, hacen imprescindible calcular con precisión los costes fiscales antes de cerrar una operación.
Contar con un abogado o asesor experto en derecho inmobiliario puede marcar la diferencia entre una compraventa segura y un problema legal o económico a posteriori.
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