En el ámbito de la compraventa inmobiliaria, las arras son uno de los elementos más habituales y, al mismo tiempo, uno de los que más conflictos generan entre comprador y vendedor. Aunque su uso está generalizado, no siempre se comprende bien qué tipo de arras se han firmado ni qué consecuencias jurídicas tienen en caso de incumplimiento.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido clave para perfilar las distintas clases de arras y su interpretación. En este artículo explicamos cuáles son sus funciones principales, cómo se clasifican y qué ha dicho la jurisprudencia española sobre ellas.
1. Qué son las arras y por qué se utilizan
El término “arras” proviene del latín arra y hace referencia a una cantidad de dinero que una parte entrega a otra como señal o garantía de la celebración o cumplimiento de un contrato.
En la práctica, las arras suelen entregarse en el momento de firmar un contrato privado de compraventa, como anticipo del precio y manifestación del compromiso de las partes de llevar a cabo la operación.
Sin embargo, su función jurídica exacta puede variar: no todas las arras significan lo mismo ni producen los mismos efectos. Por eso, la calificación concreta del tipo de arras resulta fundamental para determinar las consecuencias en caso de desistimiento o incumplimiento.
2. Tipos de arras según la jurisprudencia
La doctrina y la jurisprudencia distinguen tres tipos principales de arras, con efectos muy diferentes:
- Arras confirmatorias,
- Arras penitenciales, y
- Arras penales.
Vamos a analizar cada una de ellas, con el apoyo de la interpretación que los tribunales españoles han consolidado en los últimos años.
2.1. Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son aquellas que se entregan como anticipo o parte del precio de la compraventa y como prueba de la existencia del contrato.
👉 Su función principal es confirmar que el contrato está perfeccionado y que las partes se obligan recíprocamente a cumplirlo.
Por tanto, si una de las partes incumple, no puede liberarse perdiendo o devolviendo las arras, sino que la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización de daños y perjuicios, conforme al artículo 1124 del Código Civil.
📘 Sentencia del Tribunal Supremo (STS 13 de junio de 2019):
«En consecuencia, si las arras son confirmatorias, la parte perjudicada puede optar por exigir la firma de la escritura pública o resolver el contrato reclamando la correspondiente indemnización.»
2.2. Arras penitenciales
Las arras penitenciales se regulan expresamente en el artículo 1454 del Código Civil, y constituyen la modalidad más conocida y utilizada en la práctica inmobiliaria.
Dicho artículo establece:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor.”
Esto significa que las arras penitenciales permiten desistir libremente del contrato antes de su consumación, sin necesidad de justificar causa alguna, pero asumiendo las consecuencias económicas:
- Si el comprador desiste, pierde las arras entregadas.
- Si el vendedor desiste, debe devolverlas por duplicado.
La jurisprudencia exige, sin embargo, que la voluntad de las partes sea clara y expresa al pactar este tipo de arras. Si el contrato no lo dice con precisión, los tribunales tienden a considerar que se trata de arras confirmatorias, no penitenciales. Por tanto, para que tengan este carácter, DEBEN PACTARSE EXPRESAMENTE.
📘 STS 21 de diciembre de 2010:
Por tanto, si se desea que las arras sean penitenciales, debe redactarse expresamente una cláusula en ese sentido, por ejemplo:
“Las partes acuerdan que la cantidad entregada en concepto de arras tendrá carácter penitencial conforme al artículo 1454 del Código Civil.”
2.3. Arras penales
Las arras penales funcionan como una cláusula penal, es decir, como una sanción económica por el incumplimiento del contrato.
No implican derecho a desistir libremente, sino que refuerzan la obligación de cumplir, estableciendo que quien incumpla pierde o devuelve el doble de las arras, además de poder exigirse el cumplimiento o indemnización adicional.
📘 STS 27 de febrero de 1992:
“Las arras penales tienen por finalidad garantizar el cumplimiento de la obligación, y su pérdida o devolución doblada no libera al incumplidor de su responsabilidad contractual.”
En la práctica, las arras penales son menos frecuentes, pues su redacción y efectos deben interpretarse conjuntamente con las normas sobre cláusulas penales (arts. 1152 y ss. del Código Civil).
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3. La interpretación jurisprudencial de las arras
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha consolidado una serie de criterios interpretativos que deben tenerse en cuenta a la hora de calificar las arras:
Interpretación restrictiva del desistimiento
Solo se considerarán penitenciales si se expresa con claridad la intención de otorgar tal facultad. En caso de duda, se entienden confirmatorias (STS 24 de mayo de 2017).
Relevancia del texto contractual
Los tribunales otorgan gran importancia al tenor literal de la cláusula y al conjunto del contrato. Si las arras se entregan “como parte del precio” o “a cuenta del total”, se entienden confirmatorias.
Finalidad práctica de las partes
Si la cantidad entregada tiene por objeto asegurar la operación y no permitir desistir, se presume confirmatoria o penal, según el contexto.
Aplicación de la buena fe contractual (art. 1258 CC)
El comportamiento posterior de las partes (por ejemplo, la exigencia de firma de escritura o la aceptación de plazos) puede ser relevante para determinar la naturaleza de las arras.
En definitiva, la calificación jurídica no depende del nombre que se dé en el contrato, sino de la voluntad real de las partes y del contexto del negocio.
6. Conclusión
Las arras son una herramienta útil y habitual en las operaciones de compraventa, pero su eficacia jurídica depende del tipo que se pacte y de la claridad en su redacción.
La jurisprudencia española distingue con precisión entre arras confirmatorias, penitenciales y penales, atribuyendo a cada un efecto muy distinto. Por ello, antes de firmar un contrato de arras, es esencial contar con asesoramiento jurídico especializado que garantice la protección de los intereses de cada parte y evite litigios futuros.
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