Cuando un propietario decide vender un piso alquilado, antes de cerrar la venta con un tercero debe comprobar si el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula principalmente dos derechos: el derecho de tanteo y el derecho de retracto. En este artículo te explicamos de forma clara qué son, qué plazos tienen, cuándo se pueden renunciar y qué debes comprobar antes de vender.
¿Qué es el derecho de tanteo del inquilino?
El tanteo permite al inquilino comprar el inmueble antes que un tercero, en las mismas condiciones en las que el propietario quiere venderlo.
En los alquileres de vivienda, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al propietario a comunicar de forma fehaciente al inquilino su decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la venta.
Desde esa notificación, el inquilino tiene 30 días naturales para ejercer su derecho de tanteo.
Es decir: el propietario puede vender, pero antes debe ofrecer al inquilino la posibilidad de comprar en las mismas condiciones.
¿Qué es el derecho de retracto del inquilino?
El retracto entra en juego cuando la venta ya se ha hecho.
El inquilino puede ejercerlo, entre otros casos, cuando:
- No recibió la notificación exigida por la ley.
- La vivienda se vendió finalmente por un precio más bajo o en condiciones esenciales más ventajosas que las que se le comunicaron.
Dicho de forma sencilla: con el retracto, el inquilino puede ocupar el lugar del comprador y quedarse con el inmueble en las condiciones en las que realmente se vendió.
El plazo para ejercerlo también es de 30 días naturales, contados según el artículo 25 LAU desde la notificación de la venta. Esa notificación debe hacerla el comprador, entregando al inquilino una copia de la escritura de compraventa.
Tanteo y retracto: diferencias
| Derecho de tanteo | Derecho de retracto | |
|---|---|---|
| Cuándo se ejerce | Antes de la venta | Después de la venta |
| Qué permite | Comprar antes que el tercero, en las mismas condiciones | Sustituir al comprador en la venta ya realizada |
| Plazo | 30 días naturales desde la notificación de la intención de vender | 30 días naturales desde la notificación de la venta |
| Cuándo aparece | Siempre que el inquilino tenga este derecho y el propietario vaya a vender | Si no hubo notificación o si la venta se hizo en condiciones mejores que las comunicadas |
¿Cómo debe notificarse al inquilino la venta?
La comunicación debe ser fehaciente, es decir, debe quedar constancia de que el inquilino la recibió y de su contenido. Lo habitual es hacerla mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo, o por requerimiento notarial.
La notificación debe incluir, como mínimo:
- La decisión de vender la vivienda.
- El precio de venta.
- Las demás condiciones esenciales de la operación (forma de pago, plazos, cargas, etc.).
Además, para inscribir la venta de una vivienda alquilada en el Registro de la Propiedad, hay que acreditar que se han hecho las notificaciones exigidas. Por eso, una notificación mal hecha no solo abre la puerta al retracto: también puede complicar la inscripción de la compraventa.
¿Puede el inquilino renunciar al tanteo y retracto?
Sí. La ley permite pactar en el contrato de alquiler que el inquilino renuncia al derecho de adquisición preferente.
Pero incluso con esa renuncia, el propietario debe comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días respecto de la fecha prevista para firmar la compraventa.
Por eso, antes de vender una vivienda alquilada es fundamental revisar el contrato de arrendamiento.
¿Hay excepciones al tanteo y retracto?
Sí. La propia LAU excluye el tanteo y retracto en algunos casos, entre ellos:
- Cuando la vivienda se vende junto con el resto de viviendas o locales del propietario que forman parte del mismo inmueble.
- Cuando todos los propietarios venden a la vez, a un mismo comprador, todos los pisos y locales del edificio.
Además, siempre hay que analizar el caso concreto, porque la fecha del contrato y el régimen legal aplicable pueden ser decisivos.
Si la vivienda es de protección pública, puede existir además un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración. Te lo explicamos en nuestro artículo sobre comprar una vivienda protegida (VPO).
Tanteo y retracto en la venta de un local comercial alquilado
Los derechos de adquisición preferente no afectan solo al alquiler de vivienda.
El artículo 31 LAU aplica el artículo 25 también a los alquileres para uso distinto del de vivienda. Por eso, el tanteo y retracto puede ser igual de relevante si vendes un local comercial alquilado.
Qué comprobar antes de vender un piso alquilado
Antes de firmar unas arras para vender un inmueble alquilado, conviene responder a estas preguntas:
- ¿Tiene el inquilino derecho de tanteo y retracto?
- ¿Renunció válidamente a ellos en el contrato?
- ¿Se ha hecho la notificación de forma fehaciente y con el precio y las condiciones correctas?
- ¿Se ha respetado el plazo de 30 días antes de firmar la venta?
- ¿Coinciden las condiciones finales de la venta con las que se comunicaron al inquilino?
Una compraventa puede estar perfectamente acordada entre propietario y comprador y, aun así, verse afectada por el derecho de adquisición preferente de un tercero.
Si estás en el lado del comprador, también te interesa saber qué pasa con el alquiler después de la compra. Te lo contamos en usufructuario, inquilino, precarista y okupa: diferencias al comprar un inmueble. Y si vas a vender, repasa los impuestos de la operación en nuestra guía sobre plusvalía municipal e IRPF por la venta de vivienda.
Preguntas frecuentes sobre el tanteo y retracto del inquilino
No. Aunque el inquilino haya renunciado al tanteo y retracto, debes comunicarle tu intención de vender con al menos 30 días de antelación a la fecha prevista de la venta.
30 días naturales desde que recibe la notificación fehaciente con la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales.
También 30 días naturales, contados desde la notificación de la venta ya realizada, que el comprador debe hacer entregando una copia de la escritura.
El inquilino puede ejercer el retracto y quedarse con la vivienda en las condiciones reales de la venta, ocupando el lugar del comprador.
Sí, la ley permite pactarla. Pero no te libra de avisar al inquilino con 30 días de antelación antes de vender.
Sí. La LAU aplica las mismas reglas del artículo 25 a los alquileres para uso distinto del de vivienda, como los locales comerciales.
La venta no pone fin automáticamente al alquiler. Por regla general, el comprador deberá respetar el contrato durante los plazos que marca la ley.
Habla con nuestros abogados
En Agave Abogados recomendamos revisar siempre el contrato de alquiler antes de vender un inmueble alquilado y hacer bien las comunicaciones al inquilino. Un sencillo análisis previo puede evitar problemas posteriores en la compraventa.
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